前期物业管理方案设计.doc

娱乐中心物业管理前期方案一、 管理特点1.顾客流量大 进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。2.服务要求高 要物业管理服务面向置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是物业管理服务的根本原则。3.管理点分散出入口多，管理区域分散，需要的保洁、秩序维护人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。4.营业时间性强??顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。5.车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。???????????二、 娱乐中心物业管理组织架构及人员配备管理处经理 维修服务部 业户服务部 秩序服务部 保洁服务部 娱乐中心管理的人员配备原则是因需设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。1.业户服务部设主管一人兼任保洁主管，该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持1人便可。2.维修服务部设主管一人兼任秩序服务主管，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维修服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。3.秩序服务部设主管一人由维修服务主管兼任，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。4.保洁绿化部设主管一人由业户服务部兼任，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。经 理1人行政人事兼库管0人业户、保洁主管1人财 务0人维修、秩序主管经 理1人行政人事兼库管0人业户、保洁主管1人财 务0人维修、秩序主管1人综合维修2人保洁员11人监控员3人巡逻岗3人收费员1人前台接待1人管家 1人变电运行0人暖通运行3人车场岗3人组织架构说明文化娱乐中心共有建筑面积17491.15m2； 保洁部：按每人2000m2需要9人标准计算，酒店每2人；由于地下两层绿地超市2人，地上一层北侧9家集合店和南侧两家店（西侧肯德基、东侧嘉和一品）,1人，一楼商场外保洁1人；1号公寓内保洁、外保洁1人，2号公寓内保洁、外保洁1人，地库保洁600车位2人；每人一周休1天，需要替班1人；管理0人，共需要11人；正式运营时根据实际情况适当在增减人员。秩序维护部：按每人5000m2，巡逻岗3人，监控室3人，车场岗3人，（12小时休24小时，每班1人）管理0人，共需要10人；正式运营时根据实际情况适当在增减人员。工程维修部：按每人10000m2需要2人（正常班），配电室0人（12小时休24小时），暖通室3人（12小时休24小时），管理1人，共需要6人；正式运营时根据实际情况适当在增减人员。客服部：前台接待1人，收费员1人，管家1人，管理1人，共4人；正式运营时根据实际情况适当在增减人员。行政人事0人，兼库管员。财务:会计0人，出纳0人。1号公寓和2号公寓跟富力物业协商后，根据实际情况再定人员。三、