安置房独栋别墅经营性农家乐以及配套基础设施项目投资立项申报建议书.doc

安置房、独栋别墅、经营性农家乐以及配套基础设施项目投资立项申报建议书 一、项目基本情况 1、项目所属地基本情况 崇阳镇三和社区地处xx市东南门,属城郊涉农社区,幅员面积10平方公里,农业人口6000余人,常住人口20000余人,社区共有二十个居民小组。近年来随着xx城市化建设的不断推进和政府各产业项目的开展,已有约三千亩土地被征用,涉及拆迁人口三千余人。其中许多项目均在近十年内时间实施,如技师学院、四川传媒学院、奇尚佳、崇庆中学、华成、疾控中心等十余个项目,定位为xx教学生活区。 项目所在地土地肥沃,气候温和,雨量充沛,四季分明,平均气温16.5摄氏度,全年无霜期290-310天,年均降雨量970毫米左右,平均相对湿度84%,年均日照1250小时。 三和水乡项目位于崇阳镇三和社区,明珠大桥南,紧邻西江河,与南部新城隔河相望。距离成温邛高速入口约8公里,距离xx市中心约3公里。距离成蒲快铁xx站(规划中)约2公里。 项目区东西分东西两部分,西侧总面积约282亩,居民点约50亩(已经实施拆安补135亩,其中居民点面积约35亩)。东侧面积约865亩,居民点面积约150亩。 项目区全部都位于三和社区范围内,目前三和社区已经组建社区合作组织,公司化管理,项目区内土地大部分已经进行了流转,并对场地进行了打围,项目区内拥有大量沙石资源。 项目投资的前提必须保证农户可持续获取收益,使投资方与集体经济组织双方获利。 2、项目土地性质 集体土地所有,整体面积1000余亩,其中集体建设用地200余亩,一般农田100余亩,剩余为水塘及滩涂。 土地利用现状表(估算)单位:亩土地总面积 农用地 建设用地 未利用地耕地 鱼塘 居民点 滩涂1147 100 520 200 327二、项目投资的优劣势分析 1、优势 (1)区位条件较好。距离xx市约30分钟车程,xx市中心5分钟车程,通过公路和规划中的成蒲铁路可以快速到达xx及周边县市。 (2)生态环境较好。项目区周边除少量农家乐项目外,基本保持了原生态,且紧邻西江河,拥有3公里沿河自然景观。 (3)当地农户支持。三和社区目前已经自行组建合作组织,并对土地进行了流转,项目区内农户大部分已经进行了搬迁,进行项目合作的意愿较为强烈,在项目的拆迁安置等方面相对会比较顺利。 (4)通过项目的参与可以与三和社区建立良好的群众关系,便于推进后期南部新城的拆迁和开发进度。 2、劣势(1)项目参与主体问题 以目前xx公司的身份参与该项目,不管是政府还是集团方面都不会认同。以xx置信的身份参与该项目,需考虑集团对该项目的认同程度,从单纯项目角度考虑,集团兴趣不会很大,但从推进南部新城的拆迁开发进度角度考虑,集团也许会考虑参与。(2)项目参与方式问题 只以带团队参与策划、运营,不带资金方式,三和社区应该不会太认同。带资金,带团队参与项目策划、建设和运营,需考虑融资渠道,资金来源。(3)集体建设用地转国有建设用地的可能性 前提是将该项目首先包装成大挂钩形式,并获得政府指标支持和政策支持,但该项目无论从目前xx市发展的重点区域和重点方向来看,获取指标十分困难,不是短期内能解决的问题,需随着城市的发展逐步解决。若投资小产权 ,在项目融资和市场销售上都必须慎重考虑。 (4)融资问题 因为本项目为集体建设用地,融资渠道及融资利息都可能面临比较大的瓶颈,且资金在如果得不到股东支持的情况下,需认真测算现金流。三、项目定位 相对集中的观光农业+经营性农家乐+独栋别墅+一般农业 (1)项目西侧282亩打造观光农业及农家乐以及少量别墅 (2)项目东侧865亩打造独栋别墅及一般农业四、项目建设内容及投资成本 1、建设内容 项目建设内容包括安置房、独栋别墅、经营性农家乐以及配套基础设施等。 (1)安置房建设规模:约50亩(在没有人口资料的情况下,根据当地集体经济组织估算规模) (2)经营性农家乐建设规模:农家乐规模根据能够给予农户每年的可持续经营收益的前提下测算,农用地规模620亩,每亩每年补偿1500元计,则每年总经营收益应不低于93万。 农家乐经营收入以餐饮娱乐和住宿为主,以本区域的区位条件初步估算每年经营日按200天计,每天接待餐饮娱乐人数50人(人均消费60元),住宿人数30人计(人均消费200元),则全年收入约为180万,完全可达到持续性收益的目标。 在此接待量基础上稍作扩大,以应对客流高峰期时的接待,(餐饮娱乐人数200人,住宿50人计),按照容积率1.0计,则需建设用地规模约为10亩。 (3)独栋别墅建设规模:用地规模约140亩,容积率按0.8计,总建筑面积约74670平