地产从业人员必读：凯德集团产品线运营模式资产管理等深度解析.doc

地产从业人员必读：凯德集团产品线、运营模式、资产管理等深度解析?　　凯德集团，曾用名嘉德置地，是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。2013年1月11日，新加坡嘉德置地宣布公司中文名称正式更名为凯德集团，“凯德”品牌将成为集团统一的中文标识适用于原嘉德置地全球业务范围。　　凯德中国商业地产的全产业链模式　　凯德中国拥有一体化的零售房地产投资商业模式，具有零售房地产投资及开发、购物中心运营、资产管理和基金管理的全产业链能力。全产业链业务模式有两个重要优点：首先，全产业链模式帮助凯德中国在整个零售房地产投资价值链中获取价值，而且该模式使凯德在一个相对较短的时期内成功觅得、开发、拥有和管理庞大的零售物业投资组合。由于凯德中国有获得财务资源的基金构筑和管理能力，且能够一开始便制订项目开发计划，从概念到完工再到持续租赁及零售物业管理，故可对房地产收购和开发机会作出较快的反应。其次，全产业链的业务模式为凯德中国提供了一个多元化盈利基础，包括租金收入、管理费收入和物业增值。　　　　由集团公司充当资产配置中心　　在私募基金与REITs的相互支持中，集团公司作为资产配置的中心和“中转枢纽”推动着基金平台的打造。2006年，凯德集团从旗下上市公司Raffles Holdings手中买下新加坡的来福士广场，然后根据该物业中写字楼和零售物业的比重，分别置入旗下写字楼REITs(CCT)和零售物业REITs(CMT)，置入后，CCT占该物业60%权益，通过增发为此次收购融资，CMT占40%权益，通过发行CMBS为收购融资。2007年，凯德又将旗下物业Wikkie Edge分拆为写字楼和服务型公寓，分别置入CCT和Ascott(雅诗阁)集团。2008年更将EOF基金中外方50%权益买下，然后将其中最重要的资产One GeorgeStreet置入CCT。服务型公寓方面也是如此，2006年，雅诗阁集团将天津的Somerset Olympic Tower转让给AscottResidences Trust(ART)，2008年又将其在越南的1处服务型公寓的70%权益置入ART。　　总之，集团公司在整个基金平台的构建中充当着资产配置的核心。从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益模式，凯德构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。　　　　商业地产产品的标准化与定制化　　鉴于中国经济增长，市场有强大增长潜力，凯德中国双管齐下，以“定制化“与”标准化“模式进一步加强在中国的发展优势。凯德将贯彻一个”聚焦式扩张“的战略，即通过专注在当前已进入的城市寻求发展，努力强化其在中国的布局。加强在这些城市的布局，将提升凯德的本地专业知识、加深与租户和地方政府的关系，并增强凯德在这些区域的市场领先地位，从而使其更具竞争力。　　　　集团资本运作能力　　凯德模式的关键点是以地产为核心主导，PE、REITs等工具仅仅是融资辅助与退出通道，与美国模式以金融机构为主导寻找地产项目的模式在顺序上迥异。而且，由于这种“轻资产”战略，凯德集团(中国)仅以330万平方米的权益建筑面积，却能撬动了高达3000亿元的资产管理总额。　　　　发展战略：凯德集团“集中+平衡+规模”　　凯德集团规模战略的主要思想是：核心业务领域做大规模，实现核心业务的规模效应，以建立市场领先地位;价值链的主要环节之间建立相互服务和支撑关系，实现整个价值链的范围效应，以确立区别于其他企业的竞争优势。其规模效应主要通过如下途径来实现：　　凯德集团走的是地产基金化道路，成熟的全业务链与雄厚的人才积淀支撑了价值链的殷实基础。凯德集团以收购、参股为主要方式，平衡区域与物业两大布局，深度锤炼全业务链，在住宅、写字楼和综合体等不同产品线上表现得令人瞠目结舌。　　　　集中于房地产投资开发　　凯德集团的集中战略主要是指业务集中于房地产开发、投资及金融服务等相关行业，建立起一条以住宅、商务地产、商用地产、服务公寓、综合性商城为核心业务，涵盖房地产开发、物业管理、服务公寓经营、资产管理、金融服务、物业投资等业务环节在内的一体化房地产价值链。凯德集团的集中战略还体现在业务集中于亚太地区尤其是亚洲新兴市场。　　在各项业务间保持平衡扩大房地产业务规模　　　　凯德商用收购步伐　　　　商业地产产品线　　　　　　产品一：来福士广场　　中国的来福士综合体是凯德中国旗下最具典范性的综合性地标项目，凯德中国既是开发者，也是拥有者和管理者，其中由凯德商用中国来运营管理购物中心部分。截至2014年6月，凯德在中国7个重点城市稳健布局了8座旗舰综合体来福士项目，分别在上海、北京、成都、杭州、宁波、深圳和成都。预计从2015年到2019年，建设中的杭州、深圳、上海长宁