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欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我给各位讲授《房地产估价理论与方法》2007年房地产估价师考前辅导精讲课程第9讲 房地产价格影晌因素(2) 特别提示：此章从2006版教材的第10章提起到2007版教材的第四章，不仅仅是位置的变化，也表明对此章内容的重视，根据历年的考题分析，最后两章的分值很小，往往只有2-3分。今年此章的分量可能要增加。此章备考的策略是：分清各因素的构成，记住一下关键的结论即可，即讲演中的黑体字部分内容。第三节 人口因素一、人口数量房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需 求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下降。此为重要的结论。在城市，特别是随着外来人口、流动人口的增加，对房地产的需求必然增加，从而会引起城市房地产价格上涨。人口数量还可以分为常住人口、暂住人口和流动人口，以及日间人口和夜间人口等的数量，来分析它们对不同类型房地产的价格影响。另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格：一方面，人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。此句话为重要结论。二、人口素质人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。此句话为重要结论。三、人口结构人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。其中，人口年龄构成是指一定时间人口按照年龄的自然顺序排列的数列所反映的年龄状况，以年龄的基本特征划分的各年龄组人数占总人数的比例表示。人口家庭构成反映家庭人口数量等情况，它对于住宅类型的选择等有重要参考价值。中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。其中的家庭人口规模(家庭平均人口数)发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需要的住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般地说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。此句话为重要结论。第四节 制度政策因素影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、特殊政策、有关规划和计划等。一、房地产制度政策房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。目前，中国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅绝大部分为私人所有，而且可以买卖；但土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。因此，土地仍然没有所有权价格，所谓的土地价格均是土地使用权价格。如果同时存在着所有权价格和使用权价格，则使用权价格一般会低于所有权价格。另外，土地使用权是有限期的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关。一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格会越高，反之会越低。中国的城市建设用地还是政府垄断供应的，供地政策(包括供应量、供应结构和供应方式等)的变化会引起土地及房地产价格的变动。此句话为重要结论。在房地产制度政策中，房地产价格政策对房地产价格的影响也很大。房地产 价格政策是指政府对房地产价格高低与涨落的态度及采取的相应管制或干预方 式、措施等，包括对房地产是实行市场调节价、政府指导价还是政府定价。房地产价格政策抽象来看可分为两类，一类是高价格政策，另一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下降。但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。政府对房地产价格的管制或干预方式，可能是直接定价或者制定最高限价或最低限价，也可能是通过一些其他措施或手段来调节价格。其中，抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同，这些措施主要有：①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产