物业管理地制度建设.ppt

* * 物业管理的制度建设 第三章 物业管理概论 2008.8 第一节 业主自我管理规约 物业管理概论 2008.8 一、业主公约 1、概念及性质 公约是业主的共同要求及共同遵守的行为规范。它带有协议和合约的性质。 业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务的基础文件，也是物管顺利进行的保证。 2、产生 通常经首次业主大会会议审议通过，其修改权也属于业主大会。 物业管理概论 2008.8 3、内容 （1）有关物业使用、维护、管理方面 （2）)业主的共同利益 （3）业主应履行的义务 （4）违反公约应承担的责任 物业管理概论 2008.8 有关物业使用、维护、管理方面 A 业主使用区域内共用部分、共用设备设施及相关场地的约定 B 使用区域内公共建筑和共用设施的规定 C 业主对自有物业进行装饰时应遵守的规则 物业管理概论 2008.8 业主的共同利益 A 对共用部分的保护 B 共用部分获得利益的分配 C 对公共秩序、环境卫生的维护 2008.8 业主应履行的义务 遵守公共设施、共有部分的使用规定 遵守公共秩序和环境卫生的维护 按规定缴纳专项维修基金 按时缴纳物管费 不得擅自改变建筑物及设施设备的结构、外貌、用途 不违反存放“危险品”物品 不违反饲养家禽、宠物规定 不随意停放车辆的规定 物业管理概论 2008.8 违反公约应承担的责任 不履行公约，以支付违约金和赔偿损失为主。 解决时如果有争议，可以调节，如不服可以通过诉讼解决。 物业管理概论 2008.8 二、业主临时公约 在业主公约产生前，制定一个业主临时公约，其前提是不得侵害业主的合法权益。 物业管理概论 2008.8 第二节 物业管理公司的内部管理制度 物业管理概论 2008.8 一、物业管理公司员工条例 （一）概念 物业管理公司员工条例主要阐述员工在工作中会遇到的一系列劳动权益、劳动义务及联系方式等。 制定依据： （1）《中华人民共和国劳动法》 （2）物业管理工作特点 物业管理概论 2008.8 （二）内容 1、劳动用工制度 2、员工行为规范 3、员工福利制度 4、企业奖励制度 物业管理概论 2008.8 员工行为规范 （1）尽职 （2）严格遵守各项规章制度 （3）礼貌待人、举止文明 （4）保守公司商业机密 （5）遵守秩序、按时出勤 （6）不干私活、不串岗、脱岗 物业管理概论 2008.8 员工福利制度 （1）不搞平均主义和大锅饭 （2）公司提供相关假期 （3）公司提供进修、培养教育机会 （4）提供津贴及补助 （5）公司可提供各类保险 （6）推行退休福利 （7）提供免费工作午餐 （8）员工享受公司年终分红和权利和格外奖励 （9）公司为员工组织各种体育和联谊活动 （10）公司保护员在工作中的安全和健康 （11）在有毒或恶劣环境中作业的员工须发放保健费 物业管理概论 2008.8 企业奖励制度 （1）受到奖励的行为 A 业绩显著；有发明、创造 B 防止了事故的发生 C 提高公式声誉方面有作为 D 遵守劳动纪律 物业管理概论 2008.8 （2）受到处罚的行为 A 违反行业规则，业绩差 B 破坏公司的风纪、秩序 C 由于个人原因造成重大事故 D 未经允许，私自将公司物品携带外出 E 严重损害公司名誉 F 严重泄密 G 经常不服从指挥 物业管理概论 2008.8 二、物业管理公司各部门职责范围 （一）办公室的职责范围 ●贯彻落实公司的各项工作指令 ●负责公司工作计划、总结。规章制度的起草、完成 ●承办公司的会议、活动 ●负责收发、登记、回复等 ●协助经理处理日常事务 ●做好员工的接受、分配 ●负责员工食堂管理 ●负责公司车辆调配 ●负责公司内部的卫生工作 ●对外联系、接待来访 物业管理概论 2008.8 （二）财务部门的职责范围 ● 负责公司财务运作 ● 材料验收、入出库 ● 固定资产及低耗品管理 ● 对总经理提供财务信息 ● 负责与财务有关单位的联系 物业管理概论 2008.8 （三）工程部门的职责范围 ●参加新楼宇的验收 ●提供新楼宇的增补内容的方案 ●对管理部门提出的物业设施改造方案进行技术审定