房地产经营管理和管理第6章房地产开发项目的规划设计及其评价ll8det.ppt

5.6 配套设施规划 配套设 施规划 1 2 3 4 5 公共服务设施规划 市政公用设施规划 停车设施 户外场地设施 安全设施 5 服务管理设施 * 5.7 道路交通规则 （1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适； （2）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整； （3）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济； （4）功能复合化，营造人性化的街道空间； （5）构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络； （6）避免影响城市交通； 5.7.1交通组织方式 人车分流 人车混行结合局部分行 5.7.2 路网规划原则 5.7.3 道路交通规划要求 道路宽度要求 其他要求 * 5.8 绿地与景观规划 目前，根据我国《城市居住区规划设计规范》的相关规定：规定了新建居住区绿地率不小于30%，旧城改建去绿地率不小于25%的指标。 注意区分：绿地率与绿化率 步行环境 铺地环境 水体环境 户外设 施环境 5.8.1 绿地规划 5.8.2 景观规划 * 户型配比 * 户型配比原则和评价标准 基于总体定位、市场、消费者、天气等。 基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略 不同的户型配比方案，相应的条件及结果 1、基于总体定位和发展战略： 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？ 总体发展战略：低成本？差异性？ 总体形象：在户型面积及特色上如何体现？ 2、基于市场的户型特征、现状和趋势 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比 周边即将推的户型有几类。 主流户型在最近两年的变化趋势。 3、基于消费者的户型特征 内在的原因：消费者文化、经济、生活习性等原因： 指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图 4、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构上。 5、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。 * 户型配比原则和评价标准（续） 1、明晰的资金策略 哪部分可满足资金迅速回笼（如赠送或创新户型），哪部分满足提升利润（如商业）。 2、明晰的竞争策略和回避风险策略 站在市场和消费者利益，考虑到底凭什么打赢竞争 （低成本？差异性？市场空缺？） 基于总体定位、市场、消费者、天气等。 基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略 不同的户型配比方案，相应的条件及结果 * 户型配比原则和评价标准（续） 不同的户型配比方案，相应的条件及结果：户型配比并非唯一解 方向 解释 目的 条件1 条件2 条件3 结果及注意事项 1） 主流市场 寻找市场中主力需求、消化最快的户型。 走量 市场变化不大 竞争不太激烈 一般大盘必须面向主流市场或微调市场 规划、位置等有竞争力 直面竞争，靠产品实力说话 走势平稳 户型本身不易发力 2） 主流市场微调 略走大或略走小5-10个平方。 走量，并一定程度回避竞争 适应市场趋势 变小：面向更广的客户群，降总价 变大：抓住相对高端的客户，提升单价 市场在变化 竞争较激烈 潜在消费者支持 3） 补缺市场 抓与目前客户群体或购房目的完全不同需求。 抓机会，回避竞争 快速回笼资金 可能实现高价 小量市场 市场缺乏一类产品 能够发现新的客户群； 目前没有此类供给的原因不是需求不足，这种方向本地有足够的客户群 很快消化 定价标准不清晰 后期市场迅速跟风 4） 组合方案 分区，每区由完全不的市场需求方案组合 组合以达到不同时期的不同目的 必须有主次 必须考虑多样性给售增加的难度 * 户型评价 * 户型在小区内的位置摆布评价 核心在于平衡资源，以降低销售的难度 资源分配要重视开盘造势和展示区需要 注重分期开发的配比协调。 土地资源：景观、朝向、临路、临水、距离 户型资源：赠送、创新、面积、楼高、一梯几户 高 低 高 低 原则上户型越大，资源越好 注重景观对户型的支持作用 景观利用：尽量户户有景： 朝南看园景处布一梯四户 朝南不看园景尽量布一梯两户 注重端头及端头景观的利用： 加大面积 临主轴单元拉大进深 端头开窗 可朝主轴景观放置客厅。 在土地资源差、困难的地方，比如高层、临路的地方，尽量放附送价值的户型。 * 户型平面结构评价的三个向限 1、首先分析竞争楼盘的户型结构，有哪些可突破空间？有哪些可借鉴的方面。 2、有以下可创新处，但要分析： 哪些更适合本地消费者、更能打赢竞争 成本控制 哪个阶段用、用途是什么 1）价值增加 凸窗（变大或增加数量，比如厨卫的窗） 有意识的增加结构面积赠送 大露台（只计一半面积，比如可封出一间房） 2）独特价值或创新可供在开盘时展示及打开市场 赠送层高（3米、3米6、3米9等） 赠