第一章物业管理法概论1.docVIP

物业管理法律法规第一章 物业管理法概论·PAGE 12··PAGE 13·第一章 物业管理法概论【内容提要】 本章主要讲述物业的概念与法律属性，物业管理的概念及其在我国的发展，物业管理法规调整对象，物业管理的立法模式，物业管理法的立法原则、地位与作用。 【学习目标】1．通过本章学习要求学生掌握物业与物业管理的概念，物业管理法的调整对象，物业管理法的渊源。2．理解物业管理的立法模式，物业管理法的立法原则。3．了解物业管理法的地位与作用。【案例导入】案例1-1 物业会所经营引发纠纷【案情介绍】某别墅物业项目，开发建设单位按照相关法规要求，面向社会以公开招投标方式选聘了物业服务企业，并与之签订了《前期物业管理服务协议》。物业交付使用和业主入住后，业主对正在建设中的物业配套项目会所提出了异议。业主认为：（1）建设单位改变、扩大了会所的经营范围和营业面积，侵犯了业主的合法权益；（2）会所经营将带来的噪声、污染等环境污染问题，损害业主利益、降低物业档次、影响业主的生活品质；（3）会所开业经营带来车流、人流的混乱等均会给物业潜在的治安管理问题带来极大的威胁。业主首先是在管理处和建设单位共同组织召开的物业管理及物业遗留问题座谈会上，以口头形式向开发建设单位提出质疑。建设单位代表当场表示，对业主提出的问题回去研究后予以答复。一段时间后，由于建设单位未对业主诉求予以回应，业主遂以书面形式正式送达建设单位，再次要求予以答复。但建设单位仍然未有回应，只是要求物业服务公司出面向业主解释会所项目并未违规、违法并对业主做了必要的安抚、沟通和疏解工作。物业服务企业按照建设单位的要求进行了相应的解释，但遭到大部分业主的反对。随即，部分业主以集体签名书面上访形式向政府相关部门投诉。由于事情较为敏感且涉及多方问题，政府相关主管部门表示要做必要调查核对工作后才能予以答复和处理。同时，政府主管部门以非正式的渠道，建议双方协商解决，并明确要求建设单位就业主提出的质疑作出回复，进行必要的疏通解释工作。按照主管部门的要求，建设单位以公告形式，对业主的质疑进行了回复。公告要点如下：1．会所系物业配套设计，现建设中的会所并未改变原设计方案，也未超范围经营，且与售楼时的售楼书承诺以及购房合同附加条款的约定是一致的。2．会所空调设备等噪声问题，已投入巨资购置专门设备进行降噪声处理，预计噪声可降低到45分贝以下，油烟等污染问题也已采取相应水化、过滤等科学处理。3．人流、车流及治安等问题，建设、物管和会所等相关部门正在研究具体措施和管理办法降低影响程度、杜绝治安隐患，力争会所开业时基本解决问题。建设单位公告发出后，业主十分不满。认为开发建设单位根本未将业主置于平等对话位置，毫无解决问题的诚意。于是，部分业主采取拒交管理费、阻挠会所施工等办法进行对抗，部分业主表示拟采取相应法律措施和手段，另一部分业主表示将采取更加激烈的方式等。一时间在会所项目问题上，业主和建设单位、物业服务公司的对立骤然升温，矛盾愈演愈烈。【案例点评】此案双方的争执和纠纷，焦点是会所经营及其相关问题是否规范、合法。此问题从法律角度界定并不复杂，只要查阅相关法规并核对会所项目经营范围和内容，与原售楼书以及房屋预售合同的明示和约定会所经营权益是否相符即可。以本例来论，建设单位并无改变设计、扩大经营范围等行为，因此在会所项目上并未构成违规和违法。该物业系别墅项目，业主素质普遍较高，社会关系发达。以业主的素质和能力，对会所项目的相关法律法规问题，以及是否合法的界定不可能不知道，也不可能不理解。但业主明知不可为，却依然无理取闹而且采用激烈对抗的形式，这是不正常的，其中必有深层次的原因。以该项目具体情况分析，别墅物业配套以豪华会所，在设计上、功能上是相互匹配的，业主抵触会所项目，核心的原因可能不在于会所项目本身，而在于项目经营带来的副作用等问题。由于专业知识不对等、信息不畅通，业主对会所项目的理解是本位的、主观的、带有个人成见色彩的。这种心理上的疑虑、担忧甚至恐惧，使得业主顺理成章地推断会所项目必然将破坏业主的生活状态、引发物业秩序的混乱，结果是降低物业档次、侵犯业主个人隐私。而且，业主的信息匮乏和心理郁积从未得到来自建设单位、物业管理等方面的有效改善和疏解，经过长期累积，业主对会所项目的认识开始扭曲、变异和扩张，逐渐深化成对会所以及相关事项的全面抵触和否定的态度。要解决会所项目面临的矛盾和问题，不仅要就业主提出的问题进行沟通解决，更重要的是从心理上、观念上引导业主对该项目形成正确的认识，从而消除业主心理上的疑虑、担忧和抵触。业主和建设单位等矛盾不是不可调和，业主无论从何种角度均没有和建设单位、物业管理制造激烈矛盾冲突的必要，非理智的对抗结果只有失败者而没有胜利者。解铃还需系铃人。针对业主的表面诉求和心理诉求，物业管理