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小产权房探析与思考 　　【摘 要】小产权房是不符合国家法律法规的房产项目，如果不加以治理，将会扰乱正常的房地产市场，政府要加强对小产权房的治理与监管，国土等相关部门也要加强执法。同时文章也对已经建好的小产权房转换为商品房提出了一些思考。 　　【关键词】小产权房；监管；房地产；探析；思考 　　文章编号：ISSN1006―656X（2014）05-0041-02 　　一、小产权房现象透析 　　2007年6月18日，建设部发出购房警示，再一次强调：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房产证。有些开发商在一些房地产项目中承诺办理的“乡产权”、小产权，均不符合法律法规的规定，更不受法律保护。 　　“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。这些房子大都建筑在城乡结合部，有较好的通行条件，离城市中心较近，小产权房由于是建筑在村集体土地上，没有缴纳土地出让金等一些费用，因此这些建设项目没有在房产管理部门备案，小产权房也就不可能有房产证， 它不是商品房更得不到法律的保护，小产权土地属于集体土地，归村集体所有，购房者由此产生的一系列问题也就不可能得到法律的保护，更有一些小产权房的开发商，在房子售罄时就消失的无影无踪，入住以后的问题也会接二连三的出现，物业管理跟不上，住房维修基金也无从说起，最终受损害的还是购房者个人。小产权房也不可以进行贷款。原因很简单，它不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以在金融部门办理抵押等他项权利。 　　2007年6月22日，郑州市政府就已经对5起利用村集体土地进行违法建房的案件进行了通报，并在同年7月16日，郑州市发布了《关于依法处理利用集体土地从事违法建设的通告》。对小产权房亮起红灯并叫停的城市并非郑州一个城市，同年的6月25日，北京市国土资源局局长安家盛就表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等一些违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。全国其它地市也都出台了全面清理整顿小产权房的政策措施，但是也有一些较小的地级市，小产权房有愈演愈烈之势。在国土部和住建部严厉打击之下，开发商顶风违纪建小产权房，深层次的原因是地方唯GDP论在作祟。其实放眼全国三百三十多个地级行政建制的城市，除了江南的一些比较发达开放较早的地级市以外，剩下的没有几个地区财政不靠卖地维持，甚而一些地区的债务远远超过当地政府的财政收入，对于不时曝光的地王，当地政府绝对难辞其咎。一方面地方财政依赖于开发商缴纳 的土地出让金，因此开发商有一些些微违规，当地政府也都是睁一只眼闭一只眼，而一些开发商（这些开发商都是和政府某些主要职能部门有关或利益相关）在通过招拍挂合法拥有正规土地使用权的同时，也会和当地城乡结合部的村干部联合开发这些违规的项目。比如某地级市的警察公寓和区级的公安小区，只是开发商在中间穿针引线，找到供地方（村集体）和土地需求者（用地方），开发商作为承建商，在三方都获利的情况之下，受害的只能是一些守法的公民和守法的开发商，同时国家的利益也会受到损失。因为小产权房便宜，当房地产市场大量充斥小产权房时，会使一些通过正规手续拿到土地而房价较高的商品房销售滞缓，甚至销售不出去，从而会引发起房地产市场较大的波动。 　　二、小产权房火爆现象分析 　　以北、上、广这三个城市为例，这些正规的楼盘动辄上万甚至几万，一个三口之家，即便双方都是高级白领，月入过万，要想买百十万以上的房子也是有不小压力的，这时，价格比同地段商品房价格低了一半还多的小产权房就会有很大的吸引力。安居才能乐业，对大多数买小产权房的人来说，有房子住就行，其它的事情都还比较遥远，似乎可以不管。如果对小产权房治理不严，管理松懈，势必将会引起社会较大的波动。 　　小产权房多是由村镇自己联合开发商进行开发，不存在土地出让金，土地征用费，耕地占用税等各项税费，即使以城市商品房一半的价格出售，仍有相当大的利润空间。一套正规商品房可以买几套小产权房，当一套商品房和几套小产权房相比，商品房和小产权房如果都在市场同样出售就会引起非常严重的后果，而小产权房在以后城市规划拆迁过程中权益得不到保护时，也一样会引发一系列问题。当一个人一生的财富遭到较大的缩水时，会引起怎样的心理不平衡，而这时他们首先会求助于政府，当通过上访他们的权益得不到明确答复和保护时候，求助司法部门又被告知不受法律保护之后，一些极端群众会到各级信访部门上访，甚至会围攻政府的某些职能部门。因此政府在处理小产权房违规过程中要慎之又慎。 　　对于小产权房这类房屋，各地政府监管似乎并不到位，也没有明确的处罚规