汇金广场营销方案.docVIP

汇金广场营销策划方案目录策划目的第一部分 项目策划市场调查目标客户分析价格定位广告策略媒介策略推广费用第二部分 销售策划项目研究项目定位项目优劣势分析（SWOT分析法）项目再定位项目销售思路项目销售策略第三部分 销售步骤及策略销售现场准备置业顾问管理销售中心CI管理销售广告评估客户跟进服务VIP营销开盘活动 策划目的树立产品品牌，体现汇金广场三个价值中心区——松原政务文化中心和城市未来新商业区升值空间——汇金广场及项目区域有很大的升值空间新商机——松原稀缺市区内商业开盘宝地2.是项目产品具有较高的市场认知度，保证项目顺利销售3.以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界良好的品牌形象，为开发商后续的发展铺路。 一、项目策划 1.市场调查 松原是一个年轻的城市，是1992年经国务院批准建立的地级市，位于吉林省中西部地处哈尔滨、长春、大庆三角地带。松嫩平原南端，坐落在美丽的松花江畔。入选2009中国魅力中小城市200强（排名第29位)，2009中国东北十大魅力城市（排名第六）。2007年度评选为国家园林城市。入选2006跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市（排名第19位）。与包头、呼和浩特、鄂尔多斯一起被称为“中国北方经济增长四小龙”。全市总人口290万，有汉、满、蒙、回、朝等31个民族。下辖宁江区、松原经济技术开发区、松原农业高新技术开发区和查干湖旅游经济开发区三个省级开发区、扶余县、前郭县、长岭县、乾安县，共计8个区县，17个街道、40个镇、38个乡，96个社区、1140个村。 松原市 面积22034平方千米，人口290万人 ，其中市区人口61万。 本案所在位置为松原两条重要交通干线沿江路与锦江大街交汇处，毗邻油田矿医院、油田设计院、工商银行，市环保局，油田教育学区，以及新建的欧亚商场等，为松原政务文化核心区及未来的新商业区。该地段政务氛围浓厚，教育文化底蕴深，为复合型商业地段。 周边配套设施如下 （1）政府机构:市环保局 （2）教 育:油田十二中 （3）医 疗:油田医院 （4）商 业:欧亚商都、开发区 （5）餐 饮:大宅门、金牌烤场等 （6）居民小区:沿江小区、锦东小区等 （7）金 融:农业银行、工商银行 2.目标客户分析本案定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡职业者四大主力群体。初期确定以公务员阶层为客源群体的带领者，以吸引带动主力群体和其他购买力群体的购买，从而达到本案品质形象的顺利提升，促进销售活动的顺利进行3.价格定位 A楼1—2层价格初定为11800——16800元，根据面积和户型实行一户一价，A楼3—4层价格初定为5800—6800 元。客户若一次性付款，可以享受九五折优惠，若贷款，可以享受九八折优惠。另外根据销售优惠活动，客户可享受相应优惠政策。 4.广告策略 工地围挡广告——工地作为买家最为切身关注的地方，是宣传最经济有效的场所，工地形象不仅直接与与物业和公司形象有关，还能够营造销售气氛。 报纸广告——阅读人数多，推广范围广，成本较低，有很强的可操作性。 网站广告——网上看房人数日益增多，以网络做宣传方便挖掘其它宣传传达不到的死角。 电话短信广告——适用于开盘前爆发式宣传，短期效果极佳。 彩页广告——覆盖能力强，传达信息较完整，是房产销售最常用的宣传手段。媒介策略 可通过与市政或其它单位的活动吸引媒体，宣传公司的精神面貌及项目的高端品质。6.推广费用 本案预计总销售额2亿左右，按照房地产销售支出与销售总额1.2%—1.7%的常规比例计算，预计推广支出费用在240万—340万之间。销售策划 1.项目研究 本案占地1.5万平，容积率2.99，位于松原江南沿江路与锦江大街交汇处，共有5栋全临街建筑，分别为商业楼、环保局、酒店、公寓、住宅楼，呈“L”型排列。 2.项目定位 本案扼据松原核心政务区，人文理念厚重，政务商务气息浓郁，故定位以稳重典雅为主。项目全部欧式建筑风格，全临街式设计，致力打造松原首席欧式金融商业街，彰显尊贵风范。项目以金融为主，高档酒店、大型超市为辅，填补该地段部分商业空白。 3.项目优劣势分析（SWOT分析法） （1）优势Strengths 地段优势——项目地块位于沿江路与锦江大街交汇处，靠近松花江大桥，交通便利，地段绝佳，为松原企事业单位集中区域。 （2）劣势Weaknesses 项目所在位置商业氛围不成熟，周边以企事业单位为主，短期内难以形成有竞争力的商业规模。另外周边居民区较少，人流量匮乏，可经营项目选择相对较少。 （3）机会Opportunities 松原为高速发展城市，其发展速度在东