矿泉度假村投资策划与规划设计.docVIP

JINGZHIHU RESORT HOTEL OF BEIJING 北京静之湖度假酒店 A Member Of Character International 香港铠瑞酒店管理成员 呈：孙总 由：张玉玺 事项：关于矿泉度假村投资策划与规划设计 一矿泉资源分析 矿泉分为：热矿泉和冷矿泉。热矿泉有几个名称：温泉、地热、沸泉、热汤；冷矿泉也有几个名称：冷泉、冷水泉、冷汤；地热是从能量、温度的角度来考虑，大于190度的叫高温矿泉，中温矿泉是90-150度，低温矿泉是90度以下和冷矿泉20度以下自然水温。矿泉从化学成分来讲，有饮用矿泉水的标准，矿泉包括：热矿泉是天然热源或人工热源加矿泉；冷矿泉是无天然热源，只有天然水温矿泉。温是热，冷是自然水温，泉是理疗。由于目前关于矿泉的定义国家没有标准，那么这个行业就比较乱。 中国的矿泉资源据统计有3000多个，主要分布在云南，西藏，广东，四川，福建，这几个省份已经占全国的四分之三。大家在做市场的时候，对资源的分布需要有个大概的了解。通过对矿泉资源的分析，我们在投资过程需要了解的有八个问题水温水温的高低对投资商影响很大，水温过低，需要加热，这就增加成本； 水量上规模的开发，水量是核心； 水质它的化学成分决定疗效和适合人群； 矿泉资源的可持续发展，是战略问题，现在开发商很少做热平衡的测算，有多少顾客就收多少顾客，没有考虑承受能力； 政策问题因为矿泉水有腐蚀性，矿泉水怎么排放还没有相关政策来控制。 矿产资源问题。很多地方政府打矿泉主意，把矿泉归为政策所有，如果要上一个矿泉项目，动辄就得几千万的入门费，大家如果想做矿泉得赶快上，要不然过几年都花很多钱去拿矿泉开发的“牌照”了， 钻探问题打一个井动辄也要几百万，这是风险之一； 矿泉综合利用问题。 二矿泉分析 的需要分析是非常重要的。当我们进入一个新的行业的时候，最好的办法是向顾客请教。顾客需要什么，就给什么，是最好的策略。既然这样，就必须对顾客的需求进行调查，矿泉也一样。来自哪里？对于找准重点市场是非常有帮助的。江西庐山天沐矿泉，原定市场重点都是南昌，但开业后发现百分之六十客人都来自武汉，就马上改变营销策略。 男女性别比例，这涉及到男女更衣柜和厕所设计； 年龄结构，主流客人是什么客人？儿童比例多少，老人比例多少？应该怎么考虑场所的设定； 的文化程度，这些人的消费特点是怎么样的，该如何推出营销策略； 职业特点，到底是公务员还是商人； 的出游方式，是旅行社组团，还是自助游？ 交通的方便性客人的逗留时间的消费次数。 这些问题，对于我们规划设计和市场是非常有帮助的，虽然不是百分之百正确，但能避免盲目做市场，减少风险。三矿泉开发趣味分析 结合资源和市场情况来考虑，趣味条件是明确市场定位的重要依据，也是制定竞争策略的依据。有几个因素要考虑周边市场的容量；车程、交通路况的分析旅游线路的安排经济和消费潜力的分析等。 四矿泉开发的投资动向 广东是先行者，是矿泉大省，许多方面已经走在全国前列，就目前条件来讲，已经从照搬照抄阶段过渡到自主创新的阶段了，这表明矿泉中国造已经来临，在国际上已有一定的影响力。个人认为，中国矿泉开发有十大投资动向投资规模将会越来越大，动辄几千万几个亿; 矿泉的改造也有很大的动作; 项目进一步综合化，除了矿泉外，配套的项目越来越多，有酒店，娱乐、高尔夫等，如海泉湾，前期投资22亿，矿泉才1.7亿； 市场的细分会加快，会出现许多特色矿泉度假村，大众会被市场分流，这是市场发展的必然分工； 在资源有特色的偏远的地区会出现高档市场，形成全国性的消费圈，如腾冲，有一个目前是全国是顶瓜瓜的矿泉，连矿泉做得比较好的广东矿泉都不敢这样说； 矿泉跟地产结合的模式将会得到很快的推广； 中国文化与地方文化特色会在矿泉中深度地渗透； 矿泉动态化娱乐化将会持续发展； SPA的专业化会大大加快，矿泉医疗化是必然的趋势； 专业的管理公司和中介以及资讯企业将会发挥影响，为矿泉产业服务；矿泉的资本运作和并购会陆续发展，如龙门矿泉，已经被购买。 五现有的矿泉企业发展策略 现在矿泉企业都面临着困境，主要有几方面 不知道什么样的矿泉能够持续经营下去，顾客口味改变，有可能给矿泉企业带来没顶之灾，这是有可能发生的； 缺乏产品和技术标准，大家对好矿泉没有共识，连矿泉的定义都没有标准，这对产业的发展是非常不利的； 做矿泉越做越复杂，连专家和资深人员都不懂，几十亿投下去，需要多少专家，考察多长时间？ 我们不知道谁是真正的竞争对手，同行、替代的服务如SPA、旅行社？ 是缺乏专业的人才。 应对的策略是 首先必须认识到矿泉是新兴的产业由于矿泉的独特性和垄断性，在许多地方未必会出现竞争白热化的情况； 不管怎么变，苦练内功把服务、营