港中旅青岛海泉湾项目市场研究及物业发展建议报告.doc

港中旅青岛海泉湾项目市场研究及物业发展建议报告谨呈：港中旅集团港中旅青岛海泉湾项目市场研究及物业发展建议报告工作背景 青岛海泉湾项目已运作2年，已有总体概念性规划，项目1期旅游部分方案已定且已经开工，预计2011年5月投入使用。在此背景下本报告主要解决以下问题：项目地产部分的开发分期、开发周期、配套设施建设建议、启动期（地产1期）产品定位、配套建议等。开发背景开发目标企业特色在珠海建设的“港中旅（珠海）海泉湾度假区”，是国内目前规模最大、配套齐全、特色突出的新型旅游休闲度假区，2007年被国家旅游局授予全国首家“国家旅游休闲度假示范区”。 成功经验港中旅集团在内地、香港、海外经营旅行社、酒店、景区、度假区、高尔夫、客运等旅游相关业务，具有完善的现代旅游度假产业链。 将项目建设成为亚洲一流的、以海洋温泉为核心产品，辐射整个“东北亚经济圈”的“综合旅游休闲度假目的地”。项目工作阶段划分2009/6/202009/6/28工作成果 青岛宏观经济背景研究 青岛土地市场 青岛房地产市场调研 客户访谈 专业人士访谈 项目发展战略 项目整体定位 项目物业发展建议初步方向 城市规划等项目背景研究 相关项目案例借鉴 项目所在区域市场研究 项目竞争市场及项目研究第二阶段（中期）项目发展战略与整体定位第一阶段项目市场调研 城市房地产市场分析 相关物业市场分析 客户分析8个日历天8日历天2009/7/62个日历天第三阶段汇报及提交方案 深化研究，完善报告 物业发展建议深化 提交整体报告2009/7/8报告思维导图客户目标项目条件项目属性界定市场研究市场机会分析旅游地产成功案例借鉴项目整体定位项目背景问题判断 机会与策略整体定位主要的研究内容物业整体发展建议及一期开发建议物业建议目 录contents项目研判项目目标/愿景市场及发展机会研判核心问题构建旅游地产研究及案例借鉴12354物业发展建议项目一期开发建议项目启动策略687项目愿景/开发目标 将项目建设成为亚洲一流的、以海洋温泉为核心产品，辐射整个“东北亚经济圈”的“综合旅游休闲度假目的地”； 打造港中旅“旅游+地产开发模式”，建立可复制的开发模式样板； 依托高水准旅游资源，打造优质旅游地产，实现地产开发的绝对成功； 建立中国旅游地产开发领域的品牌样板；地产开发目标项目愿景目 录contents项目研判项目目标/愿景市场及发展机会研判核心问题构建12354物业发展建议项目一期开发建议项目启动策略687旅游地产研究及案例借鉴项目研判 开发企业解读 小结123 项目属性界定开发企业解读港中旅具有强大的实力及品牌号召力，在旅游及旅游地产开发方面具有诸多独特优势资源，优势资源的整合利用将是项目成功开发的重要保障。关键点： 创立于1928年，国资委直属大型央企、中国最大旅游集团、香港上市公司 ； 至2007年底，集团总资产为370亿元人民币，共有员工4万人； 成功开发国内知名的大型主题公园、度假区及高端房地产项目； 在内地、香港、海外经营地面旅行社、网上旅行社以及酒店、景区、度假区、高尔夫、客运等旅游相关业务，具有完善的现代旅游产业链和较强的旅游综合投资能力。 旗下拥有香港中国旅行社有限公司、深圳世界之窗有限公司、深圳锦绣中华发展有限公司、香港中旅维景国际酒店管理有限公司、深圳芒果网有限公司、港中旅（珠海）海洋温泉有限公司、深圳聚豪会高尔夫球会有限公司、香港中旅汽车服务有限公司、北京天创国际演艺制作交流有限公司等一批在业界影响广泛、声誉良好的著名企业。 集团致力于开发旅游绿色房地产项目，先后在深圳、上海、苏州和沈阳等地成功开发了旅游房地产项目，在深圳开发的“港中旅国际公馆”项目，荣获国家建设部“AAA住宅小区”。项目属性界定项目属性一：项目依托中国一线海滨旅游度假城市优质的黄金海岸线，具有广阔市场辐射空间。 青岛是世界知名、中国一线的滨海旅游度假目的地城市，区域性经济中心，自身经济基础及实力雄厚； 青岛对内吸引北中国游客、对外吸引日韩游客，其影响及辐射的市场空间广阔； 项目地处青岛第二大海湾——鳌山湾的濒湾最优越的黄金位置； 具有千米的金色海滩及海洋温泉两个稀缺资源；青岛机场青岛市区本项目滨海大道项目区位及交通交通通达性 行政区划上位于青岛即墨鳌山卫镇。 距离青岛市中心香港中路45公里，约40分钟车程。 距离青岛流亭国际机场30公里，30分钟车程。 项目通过快速交通干道——滨海大道约40分钟即可通达市中心。至香港中路45公里，约40分钟至机场约30公里，约30分钟项目属性二：区域为青岛市重点规划的旅游度假区，交通便利，通达性强；项目具备良好的开发启动条件。项目属性界定指依托旅游度假区或城郊风景区开发的住宅式房屋将酒店的客房按房地产的模式进行出售，购买者获得客房产权后再委托给酒店的管理方进行统一