济南世茂综合体项目市场定位报告(TTS).doc

济南世茂综合体项目市场定位报告(TTS)第一部分 济南市场概况第二部分 分类市场分析第三部分 竞争对手解析竞争对手研究第四部分 项目整体定位商业市场分析公寓市场分析写字楼市场分析宏观大势分析整体市场分析城市发展格局分析报告思维导图客群定位整体定位项目本体分析SWOT分析 宏观大势分析Part 1限购42个城市出台限购令限贷首付上调及基本利率上调限价68城市出台限价目标一房一价保障房1000万套保障房直接影响因素间接影响因素从供需两端抑制需求，效果明显行政干预市场，改变买房预期 政府采用限购、限贷、限价、保障房等手段，利用抑制需求，增加供给，提高购房者门槛等多种非市场经济的手段干预房地产市场，希望通过此举抑制房地产泡沫，使中国房地产市场回到正常轨道，从而使中国整体经济实现软着陆。 限价由于执行力度有限对抑制房价没有起到实质作用，而保障房短时间内无法真正推向市场，所以限购和限贷是目前抑制房价最有效的政策，从供需两端全面抑制需求。宏观大势分析政策对济南影响投资性需求受到明显抑制省会城市的人口吸纳能力难以支撑项目销售。因为银行政策变化频繁，导致在销项目出现“签约难、放款难”的尴尬局面。客户观望情绪持续加深济南市场进入深度观望期，限购政策，提高一套以上再次购房的门槛，使改善型以及投资性客户不敢轻易购房。成交持续低迷，并出现量价齐跌的现象。今年限购政策顺延济南明确表态明年会延续限购政策，未来市场形式依然严峻同时加大旧村改建以及保障性住房建设，从市场角度抑制房地产过快发展。 城市发展格局分析Part 2对外形成区域中心主城新城新城新城新城济南特征：旧城改造+新城规划对内形成大都市城市地位得到加强，但未来几年其内向城市特征难以改变。城市所处阶段资源聚集效应加剧，济南作为“区域中心”的城市地位得到加强，处于大都市形成过程中疏北跨西进南控东拓济南以“东拓、西进、南控、北跨、中疏”作为空间发展战略，形成中心城空间结构为“一城三区”， “一城”为主城区，“三区”为西部城区和东部城区、滨河新区。城市规划：2020年中心城区人口规模将由2005年的290万增至430万左右；中心城区建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410平方公里城市发展趋势城市化与重大规划利好刺激下，城市迅速扩张奥体中心经十路沿线规划图奥体文博片区规划图经过全运会前大规模的城市建设和综合治理，城市面貌更新提前5—10年，随着龙奥大厦，奥体中心等主要建筑的建成，新区已经初具规模。阶段特征：与北京回归传统，新中式大为流行不同，济南当前的城市形象仍以追求现代感和国际化为主发展势头强劲，城市面貌快速更新，看齐一线城市城市发展趋势总结基本判断城市化进程处于加速阶段，房地产市场进入高速增长期，改善型需求将得到充分释放；大都市形成过程中，城市地位加强，但未来几年其内向城市特征难以改变阶段特征城市外围区域认知迅速提升；城市形象看齐一线城市，以追求现代感和国际化为主未来面临开发规模与本土需求精准对位问题。对于本项目来说，项目定位应符合城市发展趋势，看齐一线城市，同时对应当前阶段，与本土需求精准对位，确保项目安全 。 整体市场分析Part 3固定资产与房地产投资济南市固定资产及房地产投资（单位：亿元）济南市房地产投资额与销售额（单位：亿元）评判标准：房地产投资增速15%-25%以内相对良性，房地产投资占固定资产总投资24%左右相对健康，项目进入风险适中区域。从2003-2010年，济南的其他固定资产投资和房地产投资每年都在稳定的增加，2010年房地产投资额增长42.7%，占总固定资产投资24%，整体房地产市场发展健康，良性上升，济南进入旧城改造、城市扩容的快速发展期，房地产投资成为热点，增幅明显放大。固定资产与房地产投资额持续、健康、理性上涨，步入发展稳定期.数据来源：政府公报土地市场供求平稳，以住宅、商业用地为主，且正在走向立体发展时代2006-2011年前三季度土地供应与成交对比（万㎡）2003-2011年前三季度土地成交面积及土地可售建筑面积（万㎡）土地市场发展健康，供求平衡，供略大于求。09年的成交面积大于供应面积，主要是由于08年挂牌土地在09年成交；2006年以后土地的容积率在大幅度提升， 07年到10年平均容积率在2.03-2.9之间，从侧面说明济南正在走向立体发展时代，11年容积率下降主要是受品质大盘进驻，高端产品成交量增的影响2011年-2011前三季度济南市成交土地用途，主要以住宅为主，商业其次。2011年-2011年前三季度土地成交用途分析数据来源：CRIC土地市场济