上海森兰外高桥项目前期策划报告.doc

上海森兰外高桥项目前期策划报告上海森兰 外高桥项目初步研判2009年7月**Page *上海浦东森兰.外高桥项目投资管理部amp;营销管理部上海鹏润地产公司二○○九年八月**Page *CONTENTS 目 录第一部分 项目背景 第二部分 项目概况 第三部分 市场分析第四部分 项目定位第五部分 开发与销售计划第六部分 成本估算与收益分析第七部分 项目风险评判目录目录**Page *第一部分第一部分 项目背景 第二部分 项目概况 第三部分 市场分析第四部分 项目定位第五部分 开发与销售计划第六部分 成本估算与收益分析第七部分 风险评判1.1 项目来源1.2 挂牌出让时间表 1.3 出让要求关键点 项目背景项目背景**Page *1.1 项目来源 本项目为上海市外高桥保税区开发股份有限公司的土地公开市场转让项目。1.2 挂牌出让时间表 1.3 出让要求关键点项目背景项目背景底价12.19亿，保证金1.22亿 接受竞买申请 起始时间 2009年8月14日 截止时间 保证金到帐 截止时间 2009年9月7日 挂牌交易活动 挂牌报价开始时间 挂牌截止及现场竞价时间 2009年9月28日**Page *第二部分第一部分 项目概况 第二部分 项目概况 第三部分 市场分析第四部分 项目定位第五部分 开发与销售计划第六部分 成本估算与收益分析第七部分 风险评判1.1 项目地块规划条件及现状1.2 项目位置 1.3 公共配套情况1.4 区域发展规划 项目背景项目背景**Page *A6-1A7-1A9-1A2-1**Page *2.1 项目地块规划条件及现状项目概况项目概况－－项目地块规划条件**Page *项目现状**Page ***Page *绿化带（五洲大道）金地未未来 高压走廊在规划的沿张扬路70米宽的绿化带中，外高桥公司于2010年初开始将高压线入地，2011年完工。**Page *2.2 项目位置项目概况项目概况－－项目位置及现状外高桥区位图**Page *项目概况－－项目位置及现状 外高桥新市镇位于外高桥功能区域98平方公里的中心区域， 规划范围东至杨高北路、南至赵家沟、西至浦东北路、北至高桥港，总占地面积约14.05平方公里，规划人口15.9万人。 是浦东新区率先启动建设的新市镇，预计到2010年初出形象，2020年基本建成。森兰 外高桥国际社区**Page *规划人口15.9万人。**Page *项目概况－－项目位置及现状**Page *项目概况－－项目位置及现状 外高桥新市镇紧邻外高桥保税区和金桥出口加工区， 唯一一个位于外环线以内、属于中心城区的新市镇 位于“三环枢纽带”，坐拥中环黄金点，隔黄浦江与五角场相望， 位于沪崇苏大通道起点（连接上海与崇明、江苏、山东的枢纽） 隔黄浦江与五角场城市副中心相望（翔殷路隧道连接），是杨浦与外高桥保税区、港区功能集聚的核心地区 浦东大道、杨高路、张杨路三条主干道到达陆家嘴中心地带； 轨道交通六号线是连接市中心的“生命线”。**Page ***Page ***Page ***Page * 占地面积273万平方米，规划建筑面积52万平方米 拥有74万平方米的绿化园林逾173万平方米的人工湖泊和体育公园 一个汇集世界精粹高档商业商务区 一个风情万种的娱乐休闲区。**Page * 3.35平方公里的绿化体育公园，多种体育运动区交替布局 国内最大的橄榄球俱乐部已落户，与板球、网球等项目组成森兰体育休闲中心**Page * 占地面积256万平方米，规划建筑面积100万平方米 拥有124万平方米的生态绿化，绿化率达到70% 国际化的顶级生态居住区,是中环区域内绝无仅有的珍贵享受 同时还将引入国际学校和三级甲等医疗机构**Page *2.3 公共配套情况项目概况项目概况－－公共配套情况交通状况： “三环枢纽带” 毗邻轨交6号线、12号线（建设中） 城市主干道: 五洲大道、张扬北路、浦东北路五洲大道中环线郊环线外环线森兰6号线12号线**Page *『周边公共配套环境』项目概况项目概况－－公共配套情况 区域公建配套均在规划和建设中**Page ***Page *第三部分3.1 上海房地产市场概述3.2 区域（浦东）市场概述 3.3 项目片区及相关片区市场分析3.4未来客源与售价分析 第一部分 项目背景 第二部分 项目概况 第三部分 市场分析第四部分 成本估算与收益分析第五部分 项目风险评判**Page *3.1 上海房地产市场概述根据项目情况，下述重点研究商品住宅内容上海房地产市场概述（包含别