都江堰2013-堰山和畔后期地块项目定位研究.doc

都江堰2013-堰山和畔后期地块项目定位研究城中央 公园里 国学之城 华彩绽放 ——堰山和畔后期地块项目定位研究——缘起隐忧Foreword在5-8年内完成剩余三块土地（共计约5500套住宅）的销售。销售目标高于市场均价，实收4500元/㎡以上。价格目标规划目标暂定商业规划为6万㎡集中商业+社区底商。难点：以都江堰现有市场最高月均去化40-60套的销售速度，本案5500套住宅销售需至少10年。难点：都江堰房地产市场中政府安置类住宅实收均价3000-4000元/㎡，商品房实收均价4200-4700元/㎡。难点：现阶段街边空铺较多，快铁站周边商铺月租金仅为30-40元/㎡·月，一楼商铺售价为12000元/㎡左右。开发目标本体分析Chapter.1目录成灌高速、317国道、西源大道和成灌快铁及货运铁路直通成都，构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重要的交通枢纽。同时，都江堰将规划成“国际旅游目的地城市”、成都后花园。城市区位 都江堰市位于成都西北方向，距成都市仅39公里，时间距离 1小时内。处于“九寨、黄龙—成都、都江堰—乐山、峨眉”黄金旅游线的枢纽，誉为“成都后花园”。目录项目位置 本案地处蒲阳路片区，是都江堰未来规划的居住片区。周边紧邻都江堰政务/商务区域，临近市中心，是都江堰的中端住宅开发区域。区域东西两侧紧邻已经投入使用的政务中心和未来的商务中心。北侧是著名的虹口景区、紫芳沟生态园和规划的都江堰工业园区，东侧是包含都江堰政府、都江堰外国语实验学校等配套的居住区。区域内以二环路彩虹大道、蒲阳路及学府路贯穿，以及13路、2路等多条公交线路，可直达市中心与车站。现有钱江美域、国际名都等项目在售，属于都江堰市区内的中端住宅开发片区。蒲阳路片区项目四至 紧邻二环路彩虹大道内侧，周边土地开发已基本呈现。项目距离市中心约10分钟车程，但周边可用生活配套相对匮乏，尚处于发展阶段中。地块四至——北侧：堰山和畔四期、国际名都项目，向外延伸至都江堰货运站、虹口景区 东侧：紧邻二环路彩虹大道，对面是“壹街区”社区、都江堰政务服务中心 南侧：堰山和畔二期小区，向南至都江堰市政府，沿二环路直达成灌快铁都江堰站 西侧：蒲阳河，沿蒲阳路可至市中心及都江堰景区配套市政公园（国学公园）交通东侧紧邻二环路景观地块内蒲阳河贯穿而过前期开发项目项目二期、四期，已经呈现。地块现状前期开发项目地块总平前期开发项目地块基础数据地块大小：533亩容积率：1.8地块资源分析 蒲阳河贯穿而过，三至五期地块可享受河景资源，但并非稀缺资源。在地块东侧为50多亩市政公园。已呈现的二期项目在都江堰具有较好的口碑。项目现状 前期市场认知较好，地段相对偏，配套尚不足。整体认知：当地居民普遍认为本案属于该区域、甚至整个都江堰市的高品质楼盘，但也是当地价格较高者，；交通认知：调研客户大多认为该区域属于城市边缘地带，虽交通比较便捷，但区位较生，安全保障稍差；商业认知：调研客户认知该区域商业还未形成气候，后期仍待观望；生活配套认知：调研客户中普遍知晓该区域周边，学校、医院等配套较少，如果在此处购房担心子女未来教育问题，以及医疗问题等。项目情况截至2012年11月，堰山和畔商品住宅去化明显呈“U”字形状，月均去化25套，成交波动较大核心问题核心问题一：本项目在市场中已形成一定的品牌和影响力，如何通过价值再造，提升项目形象和综合竞争力，以提升项目销售速度，实现5-8年清盘的速度？核心问题二：如何在价值再造的核心之一：产品创新上发力，以扩大客户基数，达到快销目的？核心问题三：区域相对不成熟，本案商业如何定位、规划，以提升项目价值，达到配套提升的目的？城市与区域Chapter. 2都江堰——拥有优异的旅游资源、自然资源，在成青快铁、成灌高速开通后，进一步拉近了与成都的距离。是成都的次中心、卫星城、后花园。城市GDP 都江堰GDP近期增速微降，2011年增幅维持在16%固定资产投资:近年来固定资产投资增速回落。2008年地震，都江堰经济持续陷入低迷，2009年飞速增长，涨幅增至52.61%,2010至今，GDP增幅维持在20%左右。2008年地震后，至2009年固定资产投资以162%速度增长，09年末固定资产投资额明显下滑，至11年固定资产投资额为161.7亿元，增速为-18%，灾后重建工作完成后，经济呈现回落属于正常现象。社会消费品零售总额 : 消费需求稍弱，今年一直维持在18%左右居民可支配收入：居民收入保持平稳增长2008年由于地震影响，为近年来最低水平，总额为30.17亿元，09年城市建设大幅上升至50.95亿元，涨幅为6