2016-霸州·某项目-营销建议方案.pptxVIP

2016年10月17日 某项目营销建议方案 目录 PART1 市场概述 本体分析 PART2 竞品分析 PART3 营销方案建议 PART4 9.30新政调控发布以来，房地产大市场下行，整体市场销量下滑明显；一二线城市楼市成交价、量大幅下跌，市场客户观望情绪明显。 宏观市场简析 大市场下行，销售下滑明显：9月新政调整后，市场明显转冷，且一直处于下行调整时期，后续市场演变仍需观察宏观与市场环境变化趋向。未来市场供求结构或将转变，楼市观望氛围加剧。 2015年全国市场下滑，政府频发利好政策，但效果不明显；全国经济下滑，为刺激消费，2016年年初提出去库存，政销售利好政策频出，市场逐渐掀起热潮；但伴随9.30调整政策，市场成交急剧下滑。 霸州市场分析——大区域 北距京开高速路程约80公里 东距津保-京沪高速70公里路程 西距津保高速65公里路程 霸州处于环渤海经济圈，交通便捷，道路四至发达 霸州位于北京市南部，霸州市地处京、津、保三大城市核心区，未来发展潜力无限。 霸州市场分析——大区域 霸州交通、区位、资源较为优越 铁路：京九铁路、津保高铁 高速：大广高速、京开高速、津保高速 国道：106、112国道 京霸城际铁路：2015.12开工，2019.5完工 资源：温泉 26km 霸州 第二机场 京津冀一体化，大北京规划、南城新机场建设，将带动区域经济、霸州交通属性全面升级。 霸州市场——在售项目地图 开发区：临大广高速霸州出口，结合温泉资源的低密板块，离主城区有一定距离，由于孔雀城等品牌项目的入驻，低价高质产品，区域热度空前高涨。 老城区：霸州市城区早期居住区所在地以及商业中心，开发速度相对缓慢。项目所在区域，都为普宅产品，当地客群为主，部分临近天津项目，以天津外溢客群为主，整体品质较其他两个区域稍低，价格页较低。 政府新区：是霸州发展主力区域，整体规划较好，多以中高端产品为主。 目前城区在售项目约20个左右。各个片区产品有着明显的区分，其中老城区多以普通住宅为主，政府新区多以中高端产品为主，开发区多以低密产品为主。 霸州市场——竞品基础信息 产品类型 项目名称 建筑形式 容积率 均价 销售情况 开发区 塞纳庄园二期 别墅 0.49 1.3万/㎡起 二期未启动，户型区间80-140平米。 玫瑰庄园 别墅、洋房 1.1 别墅0.9万/㎡ 别墅现房在售，联排别墅仅剩209-217平米少量房源 裕华西道189号 高层、洋房 1.89 1.5-2.0万/㎡ 高层公寓在售，洋房无房 温泉新都孔雀城 叠拼、联排、高层 0.9 1.5-1.8万/㎡ 现在属于新品排卡认筹阶段； 高层洋房80-120㎡ 别墅160-180㎡，180-220㎡， 恒天枫溪郡 别墅 0.79 1.3-1.4万/㎡ 别墅户型160-180㎡，190-230平米；现在属于新品排卡认筹阶段 政府新区 诗锦苑 高层、小高层 2.8 1.05-1.1万/㎡ 期房2017年年底交房；购房按揭98折 全款97折。90-120㎡两居、三居，在售为三居大户型，小户型房源比较热销。客群以本地人为主。 盛豪江山 高层 2.59 精装1.6元/㎡ 精装修，推192套，销售一半左右 凯城上东区 高层、洋房 1.99 1.1万/㎡ 10月16日开盘 推出18#、21#、25#三栋高层，11#8层洋房，主推户型90-120平米 阿尔卡迪亚温泉城 高层、洋房 2.0 1.2万/㎡ 6万抵7万，贷款减100元/㎡，全款减200元/㎡；三天内签约再减100元/㎡；期房销售，2018年交房。目前在售主推60-70平米2居；客群以投资客户，渠道成交为主。 霸州市场——竞品基础信息 划分区域 项目名称 建筑形式 容积率 均价 销售情况 老城区 提香温泉小镇 高层、洋房 2.5 1.1万/㎡ 现在基本无房，无优惠直接认购，主推141-176㎡大户型高层。 四季花园 小高层、多层 1.8 1.3万/㎡ 现在基本无房，10月15日将开出6、7#2栋7层电梯洋房，户型100-156㎡ 锦绣华府 多层、小高层 2.0 1.1-1.2万/㎡ 现房销售，仅剩余二十多套100平米以上三居；新品排卡中（109-130㎡两、三居）；优惠4万抵6万。 鼎晟国际 高层 2.0 1.2-1.3万/㎡ 目前在售三期，无优惠政策，15万订房。期房销售，2019年交房；无任何证件，现场还未动工。前期80多平米两居售价较高，现主推96、117、137、154平米的2到4居。 丽水康城 高层 2.4 0.9万/㎡ (实际成交可达0.7万/㎡) 60-120平米一至四居，目前处于封盘状态，部分前期认购房源对外转售成交价0.7万/㎡。 老城区目前在售项目多处于新品加推阶段，从近期市场调研情况来看，多数项目处于少量房源或无房状态；可究其主要原因：受