住房抵押贷款业务课件.ppt

第三节 住房抵押贷款的资信评估 2、借款用途分析：住房抵押贷款的用途包括：消费（自住）和投资。投资又包括：出租和“炒房”。自住违约率最低，出租次之 ， “炒房”投资违约率较高。自住购房贷款利率比较优惠。采用调查和面谈方式。避免“假按揭”风险。 3、借款人贷款房价比分析：“贷款房价比”简称LTV，（loan to value rate）是借款人的购房贷款总额与所购房地产总价的比例。总价60万元，贷款总额48万元，LTV即为0.8。 LTV反映还款意愿和贷款的安全程度。 LTV越高贷款安全性越低， LTV越低贷款安全性越高。 第三节 住房抵押贷款的资信评估 五、借款人还款意愿和还款能力分析 （二）借款人还款能力分析：（包括三个方面） 1、借款人每期偿还额与家庭收入比：指借款人定期支付的月还款额与当期家庭收入（毛收入或净收入）的比率。比率越低、越稳定，贷款偿还能力越强，贷款就越安全。 2、借款人月均收入水平 ：包括职业工薪收入和经营收入。收入水平越高，还款能力就越强。 3、借款人的收入稳定性：与从业行业、学历、职称、个人技术技能或者经营行业、市场占有率等有关。 第三节 住房抵押贷款的资信评估 六、抵押房地产价值的评估 对抵押房地产的评估，是防范住房抵押贷款风险的必要措施。市场的当前供求及未来供求变化、房地产价格的超常走势、开发商定价、未来人文环境和自然环境变化等因素，是影响抵押房地产未来价值变化的重要因素。 抵押房地产价值评估，一般委托注册房地产评估机构进行并由专业房地产注册评估师出具评估报告。 房地产评估的方法有：市场比较法、成本估价法和收益还原法。 第四节 固定利率抵押贷款 一、固定利率抵押贷款的概念、特点和种类 1、概念： 固定利率抵押贷款（Fixed Rate Mortgage）是指预先确定利率和分期付款方式，在贷款存续期内，贷款利率、贷款期限和还款方式保持固定不变的一种抵押贷款。 2、种类： 固定利率抵押贷款按还款方式不同分为： 等额本金还款抵押贷款、等额本息还款抵押贷款、分级还款抵押贷款和其他创新还款的抵押贷款。 第四节 固定利率抵押贷款 二、等额本金还款抵押贷款 1、概念： 等额本金还款抵押贷款（Constant Amortization Mortgage）是一种利率保持不变，每月偿还一个等额本金和按当月本金贷款余额计算的利息额之和的抵押贷款。 每月还款额由两部分构成： （1）等额本金：贷款总额在贷款期限内按月均摊的数额。 （2）当月利息：按当月贷款余额计算的贷款利息。 第四节 固定利率抵押贷款 二、等额本金还款抵押贷款 2、计算方法： （1）每月偿还的等额本金： （2）每月应付的利息： （3）每月偿还本息额合计： 第四节 固定利率抵押贷款 例题：某银行向贾先生发放购房抵押贷款10万元，贷款期限30年，贷款利率12%。按等额本金还款方式计算贾先生每月（1、2、10、30）还款额。 （1）每月偿还的等额本金： （2）第1、2、10、30个月应付的利息额： 第四节 固定利率抵押贷款 （3）第1、2、10、30个月应还本息合计： 第四节 固定利率抵押贷款 第四节 固定利率抵押贷款 三、等额本息还款抵押贷款 1、概念：等额本息还款抵押贷款（constant payment mortgage，CPM）：是指在贷款期内以固定利率按月偿还贷款本息，每月还款数额相等，也称完全均付抵押贷款。 2、计算原理：如果把每月均等的还款额看作是银行每月末收到的一笔后付年金，还款期满的贷款本息总额为贷款本金的终值，则所有年金的现值之和就是贷款本金。 第四节 固定利率抵押贷款 三、等额本息还款抵押贷款 3、计算公式： （1）每月还款额： （2）各期贷款余额： （3）各期还款额中的本金和利息： 第四节 固定利率抵押贷款 例题： 某银行向王女士发放10万元住房抵押贷款，贷款期限30年，年利率6%，如果采用等额还款方式，计算：（1）每月还款额（M=0.005996）；（2）偿还10年（120月）后的贷款余额（M=0.007164）；（3）第1个月偿还的本金和利息。 第四节 固定利率抵押贷款 四、分级还款的抵押贷款 1.概念：分级还款的抵押贷款（graduated payment mortgage，GPM）：是指在开始偿还贷款的最初的若干年（5/10年）内，月还款额较低并逐年按比例递增，若干年（5/10年）后采用等额本息还款方式直至贷款还清。贷款期内利率保持固定不变。 2.特点：（1）仍属于固定利率抵押贷款；（2）是等额本息还款的一种变种；（3）利率较高，增加通货膨胀附加率和风险附加率，利息总额高于其他还款方式；银行收益较高；（4）最初若干年还款负担（月还款额）较低，吸引收入成长较快的年轻人参与