佛山季华六路永新旧改项目定位及市场调研补充报告.课件.ppt

2007.5;;物业形态;项目定位;; 2个部分 ;季华路;《2007年禅城区重点工作》 ;季华路中央商务区; 规划中岭南明珠以其核心地段及休闲开放的环境作为季华路中央商务区的地标地块，周边以高层、超高层建筑为主，从本项目地块到湖景路一带的二线，规划建设为大型步行街，三线建为高级住宅小区。;标志地块旁的标志建筑;我们该如何整合项目周边资源， 打造独有或难以复制的核心竞争力， 从未来大量商业、商务及住宅市场中确立我们的首席地位; 3个部分 ; 城市中心、升级版、体验式;具有市场号召力的品牌主力店，使项目在发展阶段立于不败之地;体验式商业;广州商业;广州商业;广州商业;广州商业;体验式商业;体验式商业;体验式商业;体验式商业;体验式商业; ;体验式商业;*以星光（明星、文化、时尚）为主题的体验式商业 *与佛山历史文化相结合的体验式商业最具生命力 *由星光天幕、星光舞台、星光广场组成的主体验点 *由独特的建筑、灯光VI、休闲氛围组成次体验点 *星光魅力展现的是一种时尚休闲、轻松愉悦的场景和氛围;Question3 如何提升项目的吸引力，吸引周边区域的消费者？;组合拳形式的商业业态;组合拳形式的商业业态;组合拳形式的商业业态;组合拳形式的商业业态;组合拳形式的商业业态;组合拳形式的商业业态;;②;定位依据： *以商业标准及商务形象提升住宅档次； *以其地段为主要优势，结合项目自身综合质素和政府对季华路整体规划利好因素，避免与市场上现有的高端项目形成正面竞争态势； *以合理的规划，独特的产品设计，优质的物业管理来构筑本项目的核心产 品价值体系，将本项目做成区域精品物业，突出差异化产品定位；在市场中脱颖而出。;住宅形象定位;住宅客户定位;产品多样化、主力产品面积差异化;③;写字楼物业档次;写字楼档次定位分类;写字楼档次定位：中高档写字楼;定义： *基本单位面积在150——200平方米 *对层高、立面、电梯、智能化等因素要求较高 *适合中大型企业办公 *单位面积可灵活自由组合;市场定位：;区域及周边地区服务类、创意类中等规模成长型公司;客户类型;公寓定位; 形象较好的宜商宜住型中高档城市公寓;根据本项目的目标市场定位，再结合项目的唯一性和本区域的特点， 我司认为主要目标客户群体应锁定在以禅城区和南海桂城的本地居 民、区域及周边地区创业型小公司、私人企业主、企业高管、创人 士、SOHO一族及各外资、镇属企业和企业高层管理人员为核心， 并辐射整个佛山地区。;公寓客户特征分析 ; 2个部分 ;以东南角集中商业作为整个购物中心体系的主力店； 将西南角的禅龙山庄纳入整个购物中心体系作为互补的主力店； 沿季华路在两个主力店之间设置商业街。;规划布局考虑;2007.5;商业价值高;挖掘商业价值是实现项目利润最大化的根本，可通过可售商业以及引进主力店实现； 大规模的商业配套，有利于提升项目整体开发价值，实现多方共赢的局面； 住宅价值实现可通过产品形象提升，与其他区域产品形成差异，突出地段及配套的优势； 商务价值的实现要结合市场现状，强化片区商务功能的形象以及成为片区发展有效的补充。; 综合项目整体定位，结合地块属性和实现项目利润最大化的原则，本项目开发是集商业，商务和住宅于一体的城市中心综合体物业。考虑到各类型物业开发顺序会影响项目推售节奏，项目开发通常有两种方式，一是项目整体开发，二是项目分期开发。以下对两种方式进行综合分析，找出适合本项目的开发方式和推售模式。;整体开发模式;模式一;整体开发推盘模式一;中高端写字楼;高尚住宅 + 商务公寓;对项目启示;分期开发方式;;以B地块商务、商业作为先行启动开发，推售节奏以中高端写字楼和公寓先行，然后高尚住宅，商业最后推出。此方式可实现价值高，前期投入相对较大。;对项目启示;地块价值：季华路中央商务区地标地块旁城市综合体;谢谢！