【合同协议】租赁合同适用ppt模版ppt课件.ppt

租赁合同的适用;培训对象及目的：;概要; 是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 ;二、租赁合同订立方式： 《合同法》215条规定：租赁期限满6个月以上，应当采用书面形式订立。当事人未采用书面形式订立的，视为不定期租赁。 可见租期不满6个月的租赁合同可以不采取书面的形式订立。;三、租赁期限;什么是不定期租赁？;房屋租赁合同;合同无效的处理;一房数租的情形; 甲于3月1日、6月1日、9月1日分别与乙、丙、丁签订了出租房屋的书面合同，但是均未交付房屋。丁于9月2日办理了房屋租赁登记备案手续。丙闻知后，从甲妻处骗取房屋钥匙，于9月5日搬入居住房屋。现在乙、丙、丁均要求家履行租赁合同，问谁可以取得该租赁房屋？ 答案：丁可以作为承租人取得房屋使用权。;根据前述一房数租的合同履行顺序看： 1、丙虽然取得房屋钥匙占有该租赁房屋，但是占有行为不合法，因此不能向丙履行合同； 2、丁办理了房屋租赁备案登记手续，乙既没有登记备案也没有合法占有房屋。因此由丁作为承租人履行合同。;1、上述案例中若乙丙丁中没有人合法占有房屋，也没有人办理租赁合同备案登记，那么承租人如何确定？ 2、对于不能取得租赁房屋的承租人怎么办呢？ ;转租; 甲将房屋出租给乙，租期为一年，合同约定乙有权转租，但对转租期限没有明确。乙随即将房屋转租给丙，租期为三年。乙丙之间的转租合同效力如何？？ 答案：乙丙之间的转租合同仅在一年内有效，超出的两年期限转租无效 ;1、若乙在一审辩论终结前取得房屋所有权的，则乙丙之间的转租合同全部有效； 2、若甲事后追认转租合同全部有效的； 3、甲、乙协议将原租赁合同期限延长至三年的，则转租合同全部有效。;二、非法转租 1、未经出租人同意的转租合同无效； 2、出租人取得了对租赁合同的法定解除权。 《城镇房屋租赁合同解释》第16条：出租人知道或应当知道承租人转租的，但是在6个月内没有提出异议的，推定为同意转租。出租人丧失和租赁合同解除权。 3、出租人解除合同之后，有权直接请求次承租人支付逾期腾房占有使用费。 4、次承租人可以要求承租人承担违约责任、赔偿损失;所有权变动的租赁合同效力; 甲于2010年9月1日将其享有所有权的房屋一套抵押给银行办理贷款，后于2010年10月1日将该套房屋出租给乙，租赁期限22年。2012年5月甲因不能返还银行贷款，银行将实现该套房屋的抵押权。问： 1、甲乙的租赁合同效力如何？ 2、银行实现抵押权，乙的权利如何？;1、根据《合同法》第214条的规定：租赁期限不能超过20年。超过20年的，超过部分无效。因此本案例中甲乙的租赁合同只能在租赁期限为20年内有效，超过的2年期限无效。 2、房屋在出租前已设立抵押权，则银行实现抵押权，甲乙的租赁合同终止，不能继续履行。 （1）如乙在签订租赁合同时不知道该房屋已经设定抵押的，乙可以请求解除租赁合同，并要求甲承担违约责任。 （2）若乙在签订合同前已经知道房屋设定抵押的，则银行实现抵押权不能就行履行合同的，乙无权请求甲承担赔偿责任。乙自愿承担合同不能履行的风险。;租赁房屋致人损害的赔偿责任; 受害人可向房屋所有权人（李某）主张损害赔偿权。若承租人张某有过错的，李某可以向张某追偿。 问：若李某在租赁合同中约定，“乙方(张某)应详细了解租赁房屋的现状，在租赁期内房屋及其附属设施有任何损坏乙方均应及时修复，如乙方拒绝修复的，甲方(李某)可代为维修，一切费用由乙方负责”。赔偿责任的承担？ 答：由张某承担，因为未尽妥善保管及修缮义务。 ;相关法条： 《物权法》第九十二条规定，“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿”。 《合同法》第222条：承租人应该妥善保管，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应该承担赔偿责任。 第220条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。;承租人优先购买权;承租人优先购买权的排除事由;培训完毕！