世联_深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿_92课件.ppt

2006.11;;回顾——总体定位策略： 打造深圳第一个集约SOLO户型的个性社区;;限制——规模的制约;限制——区位的尴尬;;所以，本次报告需要关注：;1;;地块周边道路情况：兴业路通达性最为确定，昭示性最佳，可为主入口方向;;;;开盘时间：2006-10-28 总占地：27413 总建面：14000 容积率：3.78 总户数：863户 均价：9200 开盘销售率：71％ ;客户来源;两房80-91平米： 8319 三房114-136平米：8608 四房140-190平米：9625 公寓40-49平米： 10127;三房;户型亮点： 板式布局 前庭后院设计 客厅5.8米层高 赠送超大露台;大 户型;;;;;开盘时间：2006-09-23 总占地：25443 总建面：121565 容积率：3.5 总户数：865 户（一期385 户） 均价：9950 开盘销售率：66％ 客户来源：宝安、南山为主 ;中等 户型;A座06户型售罄，47.3平，一房变两房;主要赠送部分： 入户花园改房 （送一半） 错层露台 （全送） 卧室凸窗 （全送） 生活阳台 （送一半）;中等 户型;;; 开盘时间：2006-11-16 总占地：17219 总建面：55790 容积率：3.24 总户数：738户 均价：8700 开盘销售率：82％ 客户来源：宝安本地西乡为主 （70％），30％关内 ;32的公寓、47-48的一房、61-64的小两房由于面积小，总价低，几乎全部售罄;开盘时间：2006-11-25 总占地：57164 总建面：147700 容积率：2.6 总户数：首批推375套 均价：8100 开盘销售率：74％ 客户来源： 85％为宝安本 地及周边乡镇、少量南山 ;7996;偶数层双层空中花园，可改为房间， 该房间实用率较高（书房、次卧）;小 户型;小2房;;;小 复式;;1T2H舒居产品：与阳光海湾相对，享其中心园林景观，布置144-120平米大户型产品；;户型定位两端化发展；规避了同项目间相似性产品竞争;2;2005年前碧海中心区建设的配套多集中分布于宝源路以北，项目周边缺乏配套设施;从法定图则得知，未来项目周边公共配套齐全，文体教卫设施近距离享用;当前约有2.5万住宅配套商业，预计随着地铁开通，2-3年内将成熟;;;;案例借鉴——金地梅陇镇;梅陇镇案例实践：有特色的会所给客户全新的居住生活方式，具有极强的感染力;PRICE/价格;F（Features/fact）：项目本身的特性/属性 A（Advantages）：相对于竞争对手项目的优势 B??benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值;思考线索 项目属性：建在大街上的商业与居住综合社区 追寻线索：主街主义（main street);;;;;找到项目的价值：城市快乐生活 ;房子进入形象力时代;;;;;;;;;;;;;有足够的空间来表达 —— We， 用最大的动力去创造; 附件一： 区域现状及发展对户型类型的支撑研究;区域入住率低，原因： 1.生活配套尚不成熟 2.一部分投资用房 当前租金情况： 1.宝安中心区的租金高于碧海地区约500元/平米 2.1房供应少，租金较高 3.碧海片区当前租金实现价格较低，部分租住客户看中社区环境，多租2、3房用于居住。 ;西乡企业数众多，但大多规模中等，当前共有个体经营户1.7万，民营企业达1148家，来料加工与外资企业共500家。多以电子、家电、钟表、玩具四大行业为主。 根据对西乡本地一些酒店的调查，发现并不存在很大的酒店客房长期包住的需求。仍多以短期暂时居住为主。 ;港口对城市发展会产生强大的推动作用; 一期工程项目共建五个7至10万吨级集装箱泊位，年设计吞吐量250万标准箱。码头陆域总面积约112万平方米。建成后将能停泊世界必威体育精装版一代的集装箱班轮。 大铲湾集装箱码头整个工程将投资250个亿，建设15个深水泊位和7个中泊位，到4期工程全部建成时，深圳港可新增集装箱吞吐能力1000万标准箱，相当于深圳港现有的吞吐能力。 大铲湾一期工程与九仓旗下香港现代货箱码头有限公司全资子公司现代大铲湾投资控股(香港)有限公司共同组建深圳大铲湾现代港口发展有限公司合作开发 。 九仓集团是香港最早经营建设经营码头的企业之一，经验成熟;预计未来大铲湾将主要引发现代物流、制造业及高科技等产业聚集，为西岸带来大量产业人口。;CASE1 北仑港 北仑房地产市场自2002年启动以来，升幅颇大，其中开发区所在地新矸镇品质较高的楼盘，如里仁花园3房精装修租金已可达4000元/平米，据北仑统计局分析，北仑市场上房地产投资氛围浓厚，而影响投资的最大因素即为“北仑港”。; 2008年大铲湾一期工程的全部投产将首先带来运输