杨恢江 第三讲 房地产开发合同管理与合约商务管理协同与一体化0509ppt课件.ppt

二、规划设计阶段 3、设计阶段成本关注点 3.7 结构设计成本控制的技术关键点 ：地勘报告 ※ ? 关注基础选型及地基处理的建议； ※ 地基承载力的确定：勘察单位提供持力层地基承载力数据后，与 相近类似项目的数据进行比较，在保证安全的前提下，与设计单 位同勘察单位沟通，保证提供的地基承载力数据不偏于保守，尽 量高； ※ 有条件要提出最低设计水位。 ※ 地下水压(浮)力是确定地下室底板与外墙厚度的主要因素，设计 部门须负责争取勘察单位提供的地下水压(浮)力数据准确，无夸 大。关注抗浮设计水位的标高，尽量低； 案例如下。 《手册》第三章第4.2节 二、规划设计阶段 3、设计阶段成本关注点 3.7 结构设计成本控制的技术关键点 ：地勘报告 关注抗浮设计水位的标高，尽量低 案例： 天津公司部分楼座在地下水位较高区域，涉及抗浮问题，经与地勘单位协商，降低0.5m水位。 结果：减少底板水浮力5KN/m2，基础底板荷载减少约11%； 结论：柱下平均减少1.05根抗拔桩，底板钢筋跨中减少约9%、支 座减少约12%，挡土外墙受力钢筋减少7%； 经济效益：经测算，减少造价约619万元；未包含桩基检测、减 少工期引起的效益。 《手册》第三章第4.2节 二、规划设计阶段 4、施工图经济评审 案例一：某直营项目地下车库优化 地下车库建筑面积：7159.84平米，163个车位，平均面积：7159.84/163 =43.93平米；按32平米/车位，平均每个车位能优化11.93平米； 可少做地下车库面积：163×11.93 = 1944.6 平米； 可节约成本：1944.6平米×2675.5元/平米=520.3万元。 案例二：某直营项目施工图经济评审后降低成本 优化措施：平板式底板改为梁板式； 优化结果：减少钢筋86吨，减少砼4600方； 降低成本：86×6430+4600×479.12=275.7万元。 《手册》第三章第4.2节 二、规划设计阶段 4、施工图经济评审 合约部门负责组织，各相关部门及单位参加，设计部门落实。4.1 限额设计指标执行情况；4.2 建筑、防水、保温等做法审核； 4.3 结构作法审查；4.4 外墙、外窗、百叶，如：石材、面砖、涂料的组合是否符合目标成本，玻璃、五金是否采用档次过高产品；4.5 对各安装专业做法进行经济评审，如：各种管道、阀门、配电箱是否经济合理。 参考：某直营项目施工图经济评审意见。 《手册》第三章第4.2节 二、规划设计阶段 5、目标成本编制基本原则 5.1 内容具体明确：成本内容明确；考虑全面，不要漏项。5.2 量化计算：有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于各阶段成本的对比分析与后评估。5.3 推行标准化：通用标准和表格，各项目的不同点局部调整。5.4 强调考核作用：绩效考核，作为正式的目标去执行和监控。 二、规划设计阶段 6、价值工程运用 目的：合理成本范围内，有效提高功能配置，合理分配和使用资 源，实现售价，获得最佳经济效益。计算公式：价值工程（V）=功能（F）÷成本（C）。提升产品价值的途径： 途径一：C下降、F上升；最高境界，没有专利技术，很难实现； 途径二：C不变、F上升；理想途径，较难实现； 途径三：C下降、F不变；理想途径，比较常见； 途径四：C小幅上升、F大幅上升；较理想途径，比较常见； 途径五：C大幅下降、F小幅下降；较理想途径，比较常见 二、规划设计阶段 6、价值工程运用 工作方法： 在提高外立面、园林、公共部位装修等工程的档次时，应该运用价值工程分析，比较成本投入和附加值，确定是否值得增加成本。 盈亏平衡点：增加建安成本100元/m2，售价提升135～140元/m2 建安成本 100元/m2 营业税 110×5.5% = 6.05元/m2 所得税 110×15%×25% = 4.1元/m2，预缴 土增税 110×1% = 1.1元/m2，预缴 资金利息 100×6.31% ×1.1 = 7.0元/m2，一年 约122元/m2 亏损12元/m2 110×3% = 3.3元/m2 销售费用 案例：建安成本增加(100元/m2)与售价提升(110元/m2)的关系 一、可研及市场定位阶段二、规划设计阶段三、招标阶段 四、结算阶段 目 录 √ 三、招标阶段 1、合约策划 案例：试运行时，发现配电室到主机之间的电缆未施工。 对合约规