杭州西溪板块排屋别墅市场2010必威体育精装版研究报告(上)ppt课件.ppt

KL西溪新地块策划提案市场部分;第一部分、西溪板块主要竞争个盘研究;一、西溪竞争个盘界定 为更深入研究同区域板块个盘的竞争情况，将个盘分为在售与未售两大类别： 其中在售代表个盘主要有：西溪风情、西溪望庄、西园、西溪里、西溪蝶园、西溪诚园、溪上玫瑰园、果岭、闲湖城、和家园、和庄、留庄等； 待售代表个盘主要有： 香洲里、西溪玫瑰、西溪晴雪、西溪海、西溪郡、十八郡等；;二、在售竞争个盘对比研究;道路分级设置，组团空间明确;代表个盘规划图解——西溪里;（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）;二、在售竞争个盘对比研究;（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）;花园分割/装修;西溪里的花园分割;园林景观;（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）;（注:西溪风情5期悦宫沿河游艇码头及景观内河效果图）;产品设计细分;外立面大面积采用赭石色“过火砖” ，烟囱柱采用文化石，实木窗框，及同色系坡屋顶，与周边大片绿色完美融合，透出简约古朴气息。 ;代表个盘建筑风格图解——果岭;代表个盘建筑风格图解——闲湖城;（注:留庄传统中式风格建筑效果图）;二、在售竞争个盘对比研究;和家园约占40%比例的275㎡中间套户型;和家园约300㎡边套户型;西溪里约占40%比例的290㎡中间套户型;西溪里325㎡边套户型;和庄目前剩余较多以中间套为主的370㎡户型;和庄目前剩余较多以中间套为主的340㎡户型;代表个盘; 因产品定位与推盘时间的差异，西溪排屋物业实际成交单价从15918元到63003元都有，均价区间值相差4倍之多，成交均价从22098-50704元不等，其中最高成交均价为和家园必威体育精装版组团琉园，最低成交均价为和庄； 作为西溪板块的开拓者，西溪风情从2004年左右4000多元到现在接近40000元，价格增长接近10倍，从一个侧面反映了西溪板块的显现投资价值；; 西溪非排屋产品的均价水平在18041-36400之间，与杭州市中心价格相当，除了与排屋物业共享西溪稀缺湿地环境的原因之外，从西溪碟园空中TOWNHOUSE、西溪天堂悦居精装酒店式公寓、香墅花园洋房及西溪望庄平层大宅，西溪非排屋产品采取了类排屋的空间设计，也非常强调享受性；;形象定位 宣传卖点;（区域竞争个盘出街报广图片例举）;（区域竞争个盘出街报广图片例举）;（区域竞争个盘出街报广图片例举）;（区域竞争个盘出街报广图片例举）;（区域竞争个盘出街报广图片例举）;（区域竞争个盘出街报广图片例举）;（区域竞争个盘出街报广图片例举）;二、在售竞争个盘对比研究;二、在售竞争个盘对比研究;客群构成;1、以万科、新湖、绿城、坤和、大华、华元、东海、雅戈尔等品牌开发商开发的项目为主，其中绿城、坤和等本土品牌开发商在西溪分别同时有4个和3个项目在开发建设，从2001年算起，西溪风情在西溪已开发10年，2009年大华房产继续拿地，将其开发周期延伸至下个10年；;6、园林景观设计上：因西溪环境优势突出，园区景观设计时往往首先考虑的是对周边资源的借用（如西溪风情对西溪自然河道的借用、果岭对自然山地的利用），其次才是与建筑风格相协调的主题性园林风格的考虑（如溪上玫瑰园的法式古典主义园林、和庄的现代中式风格园林）；;10、西溪非排屋产品的均价水平在18041-36400之间，与杭州市中心价格相当，除了与排屋物业共享西溪稀缺湿地环境的原因之外，从西溪碟园空中TOWNHOUSE、西溪天堂悦居精装酒店式公寓、香墅花园洋房及西溪望庄平层大宅，西溪非排屋产品采取了类排屋的空间设计，也非常强调享受性；