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杭州西溪板块排屋别墅市场2010必威体育精装版研究报告(上)ppt课件
KL西溪新地块策划提案市场部分;第一部分、西溪板块主要竞争个盘研究;一、西溪竞争个盘界定
为更深入研究同区域板块个盘的竞争情况,将个盘分为在售与未售两大类别:
其中在售代表个盘主要有:西溪风情、西溪望庄、西园、西溪里、西溪蝶园、西溪诚园、溪上玫瑰园、果岭、闲湖城、和家园、和庄、留庄等;
待售代表个盘主要有:
香洲里、西溪玫瑰、西溪晴雪、西溪海、西溪郡、十八郡等;;二、在售竞争个盘对比研究;道路分级设置,组团空间明确;代表个盘规划图解——西溪里;(代表竞争个盘典型特征图片例举说明);二、在售竞争个盘对比研究;(代表竞争个盘典型特征图片例举说明);花园分割/装修;西溪里的花园分割;园林景观;(代表竞争个盘典型特征图片例举说明);(注:西溪风情5期悦宫沿河游艇码头及景观内河效果图);产品设计细分;外立面大面积采用赭石色“过火砖” ,烟囱柱采用文化石,实木窗框,及同色系坡屋顶,与周边大片绿色完美融合,透出简约古朴气息。 ;代表个盘建筑风格图解——果岭;代表个盘建筑风格图解——闲湖城;(注:留庄传统中式风格建筑效果图);二、在售竞争个盘对比研究;和家园约占40%比例的275㎡中间套户型;和家园约300㎡边套户型;西溪里约占40%比例的290㎡中间套户型;西溪里325㎡边套户型;和庄目前剩余较多以中间套为主的370㎡户型;和庄目前剩余较多以中间套为主的340㎡户型;代表个盘; 因产品定位与推盘时间的差异,西溪排屋物业实际成交单价从15918元到63003元都有,均价区间值相差4倍之多,成交均价从22098-50704元不等,其中最高成交均价为和家园必威体育精装版组团琉园,最低成交均价为和庄;
作为西溪板块的开拓者,西溪风情从2004年左右4000多元到现在接近40000元,价格增长接近10倍,从一个侧面反映了西溪板块的显现投资价值;; 西溪非排屋产品的均价水平在18041-36400之间,与杭州市中心价格相当,除了与排屋物业共享西溪稀缺湿地环境的原因之外,从西溪碟园空中TOWNHOUSE、西溪天堂悦居精装酒店式公寓、香墅花园洋房及西溪望庄平层大宅,西溪非排屋产品采取了类排屋的空间设计,也非常强调享受性;;形象定位
宣传卖点;(区域竞争个盘出街报广图片例举);(区域竞争个盘出街报广图片例举);(区域竞争个盘出街报广图片例举);(区域竞争个盘出街报广图片例举);(区域竞争个盘出街报广图片例举);(区域竞争个盘出街报广图片例举);(区域竞争个盘出街报广图片例举);二、在售竞争个盘对比研究;二、在售竞争个盘对比研究;客群构成;1、以万科、新湖、绿城、坤和、大华、华元、东海、雅戈尔等品牌开发商开发的项目为主,其中绿城、坤和等本土品牌开发商在西溪分别同时有4个和3个项目在开发建设,从2001年算起,西溪风情在西溪已开发10年,2009年大华房产继续拿地,将其开发周期延伸至下个10年;;6、园林景观设计上:因西溪环境优势突出,园区景观设计时往往首先考虑的是对周边资源的借用(如西溪风情对西溪自然河道的借用、果岭对自然山地的利用),其次才是与建筑风格相协调的主题性园林风格的考虑(如溪上玫瑰园的法式古典主义园林、和庄的现代中式风格园林);;10、西溪非排屋产品的均价水平在18041-36400之间,与杭州市中心价格相当,除了与排屋物业共享西溪稀缺湿地环境的原因之外,从西溪碟园空中TOWNHOUSE、西溪天堂悦居精装酒店式公寓、香墅花园洋房及西溪望庄平层大宅,西溪非排屋产品采取了类排屋的空间设计,也非常强调享受性;
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