003第三章土地一级发流程及开发模式.ppt

思源集团 房地产基础知识培训 第三章 土地一级开发流程及开发模式 征地依据及土地所有权的概念与划分 征地依据 土地一级开发流程及开发模式 ：土地 思源集团房地产基础知识培训 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源 依 据 政府产业政策 土地储备中心 区政府 区城市总体规划 土地储备中心 区规划分局 控制性详细规划 土地储备中心 区规划分局 区土地利用总体规划 土地储备中心 区国土分局 征地依据及土地所有权的概念与划分 土地所有权的概念与划分 土地一级开发流程及开发模式 ：土地 思源集团房地产基础知识培训 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。 国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。 集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。 土地分类 农地：农用地、园地、林地、牧草地、其它农用地 建设用地：商服用地、工矿仓储用地、公共设施用地、公用建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地 未利用地：荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石砾地 其他未利用土地：其他土地、河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂、冰川及永久积雪 土地一级开发流程及开发模式 ：土地 思源集团房地产基础知识培训 可开发用地的分类 开发是对原始的自然资源通过人类的实践活动加以利用的过程。土地开发是政府部门或开发商依据有关开发证件，依法对未用土地、已用土地进行利用和改造活动过程。土地开发的不同目标，决定了土地开发的不同种类和不同用途。根据土地开发用途的不同可分如下几类： 土地一级开发流程及开发模式 ：土地 思源集团房地产基础知识培训 1.农用地开发。是指将荒芜的土地开发利用于农业生产，如将滩涂开发成稻田、鱼塘等；将荒山开发改造成果园。 2.工业用地开发。是指将原农用地或荒地开发利用于建造工厂、道路，如乡镇工业企业用地、城市工业用地等。 3.城市用地开发。是指将城市周边区域的农用地和非农用地开发建造成城市建筑物、道路、广场等。 4.城市房地产开发。是指根据城市发展规划以及对各类建筑物的需要，在规划开发的土地面积上进行房地产开发。要考虑房地产市场的供求状况来研究开发建设何种房地产产品，如住宅、办公楼、工厂，还是学校、商场或酒店等。 土地一级开发流程及开发模式 ：土地一级开发的流程 思源集团房地产基础知识培训 土地供应、利用、储备开发计划 提出土地一级开发申请 编制土地一级开发实施方案 对一级开发实施方案提出原则意见 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设等。 审核土地一级开发成本； 确定土地一级开发主体（委托或招标） 办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续 组织验收土地； 根据委托合同支付相应土地开发费或管理费； 纳入市土地储备库 流程 角色 批复办理农用地征收、或农转用手续及收回国有土地使用权 市政府 原土地所有者或使用者 市国土局 委办局联席会 土地一级开发主体 市国土局商相关委办局 市国土局会同相关部门 市政府 市国土局商相关委办局 市国土局商相关委办局 市国土局商相关委办局 相关委办局 前期策划 征询意见和审批 组织实施一级开发 计划编制 北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存 北京土地一级开发的政府主导模式是指由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2％。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。北京的土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目。因此，北京土地一级开发主要为企业主导型模式。 北京土地一级开发的企业主导型模式是指通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。该模式要求政府面向市场招投标，所有的企业都享有平等的投标、中标权利。然而，北京的土地一级开发市场是不完全竞争市场，招标虽然是在全市范围内进行，一级开发企业通过土地一级开发，对地块的盈亏平衡点等状况了解得更清楚，比其他企业更有信息优势，容易在土地市场进行“招、拍、挂”出让土地时顺利竞得土地，从而