开发部职能.doc

开 发 部 手 册 无锡中邦房地产开发有限公司 2009年 目 录 一、开发部职能 二、开发部职能描述 三、开发人员职能描述 四、中邦城市花园一期开发主流程（完善中） 五、无锡与房地产开发相关的政府网站（附表1） 六、中邦城市花园一期相关人员联系表（附表2） 七、开发部基础资料（附表3） 附表3-1 公司基础资料清单 附表3-2 批文清单 附表3-3 合同清单 附表3-4 图纸清单 八、乙方单位（勘察、设计、施工、监理） 九、与开发部有关的费用（附表5 完善中） 一、开发部职能 1.负责各项报建报验手续 2.负责收集整理与报建报验手续有关的地方性法规、规定及行业性基础文件 3.负责收集整理与报建报验有关的基础资料，并分类建档 4.负责收集整理与报建报验有关的各项收费的资料，并提供合约部以利编制计划 5.负责审核与开发部有关的勘察、设计、监理、施工合同 6.负责与就开发工作与项目部、营销公司、物业公司的协调，其中以与项目部的协调为重 二、开发部职能描述 1.各项报建报验手续 1.1建立由标志性报建报验手续组成的开发主流程 1.2建立完成标志性报建报验手续的分流程 1.3编制完成分流程中每个环节所需的资料清单 1.4由以上三项最终形成条理清晰、完整细致的开发程序 2.地方性法规与行业性基础文件 2.1编制与房产开发有关的官网表格，并时常浏览收集整理（如小区内管线是否属于市政工程的规定等） 2.2报建报验过程中遇到基础性知识，注意收集整理（如建筑分类、防火等级分类、总承包资质范围等） 3.开发部基础资料 3.1有关公司的基础资料。如营业执照、单位代码、法人代码、开发资质等 3.2报建报验的政府批文。如立项批文、施工许可证、预售许可证等 3.3勘察、设计、施工、监理单位的基础资料。如上述单位的资质、营业执照、项目经理证书等 3.4图纸的分类与保管。 3.4.1跟验收有关、经审图中心或行政部门盖章的图纸为一类图纸，如该规划章的总平图，由行政部保管； 3.4.2跟报建有关的图纸为二类图纸，如市政管线工程施工图，应有专人保管。 3.4.3图纸的领取和发放须登记，注明使用人、用途、数量、时间。 4.开发部费用支出 4.1政府收费文件 4.2收费单位收费依据或标准 如自来水配套费、验收费 4.3费用类支出清单 如招待费、礼卡等 4.4对各类费用进行汇总，研究降低费用的途径 5.合同审核与了解 5.1对与开发部有关的合同进行审核，提出建议，以利于开发工作顺利进行 5.2了解与开发部有关的合同内容，明确相关方在报建、报验中的职责 5.3有关合同是报建报验手续必须提供的基础资料 6.内部协调 6.1与项目部的协调。 6.1.1及时了解项目进展，根据各工程进度开展开发工作，保证开发手续不影响施工进程 6.1.2配合项目部做好非开发流程的配套工作。如路灯移位、绿化移植、道路开挖 6.2与营销公司的配合 6.2.1开发过程中，有预销售许可证办理、外籍人士购房手续、相关公示牌等 6.2.2开发结尾时，交房预案、房产证、土地证办理与分割，与营销公司顺利交接 6.3与物业公司的配合 6.3.1开发过程中，主要是办预销售许可证确定物业公司 6.3.2开发结尾时，交代自来水、燃气等收费方式及手续变更和移交 6.3.3项目验收涉及物业的：物业、环卫、车位划线、技防等验收 6.4与合约部的配合 6.4.1在选择勘察、设计、施工、监理等乙方单位时，参与讨论合同范围、乙方职责的确定。 6.4.2涉及市政或需质监部门单项验收的工程，在选择设计、施工、监理单位时，合约部应向开发部征询意见。 6.4.3由合约部配合提供乙方单位的资料（见《乙方单位资料情况表》） 6.4.4提供开发费用、收费依据等供合约部做投资成本及下期计划 6.4.5将上一期项目各乙方单位有关开发配套方面的执行情况反馈给合约部，利于合约部对续约的考量 三、开发部人员职能描述 一、熟悉报建主要程序，建立由标志性手续组成的流程图，并附办理标志性手续所需资料清单及要点备注 二、以倒序的方式来梳理报建报验工作 根据单体竣工验收、备案、综合验收和档案馆的要求来反推，梳理出重点和难点。对于关键节点，哪些手续和资料是必备的，必须提前准备；哪些可以放到后面，缓缓再做。做到胸有成竹，以免临时抱佛脚。 三、提前准备下一程序的工作 报建工作总有意向不到的事情发生，在一个主要程序结束之前，就要开展下一程序的准备工作，早做准备，早暴露问题，留足回旋的空间。 四、控制关键手续的节点（审批遇到麻烦后天天上门催促） 关键手续如施工许可证、预销售许可证、竣工备案等，这样的手续，高层领导一定会下达任务，要求在某一时间必须完成，这个时间点就是关键手续的节点。通过分解节点，找到难点，针对性攻关，能今天晚上解决绝不推迟到明天早上