产权式商铺所有权行使限制法律问题探讨.doc

产权式商铺所有权行使限制法律问题探讨 内容提要：大型商业中心，在开发销售阶段，将商场分割为若干小块进行零散出售，产生了为数众多的小业主。同时开发商通过返租、包租等方式又从业主手中收回商铺一定期限的使用权，为整体经营利用创造条件。但在第一期租期届满后，对是否续租以及续租条件，众多小业主往往难以统一意见，商场实际经营方陷入被动甚至被迫关门歇业，产生纠纷。面对一部分业主要求收回商铺自用诉求，是否应支持法律争议甚大。这中间涉及诸多法律问题，如商铺的分割是否属于虚拟分割，对《物权法》第七十一条应如何理解，业主行使所有权的限制，何为权利滥用等。理顺其中的法律关系具有极大的现实意义。 关键词：产权式商铺 虚拟分割 所有权限制 滥用权利 前言 江苏某市九龙商城是一家大型购物广场，坐落于繁华地段。2003年，为了顺利完成销售，开发商将物业分割为十几、二十几平方小铺位分别出售给众多业主，涉及业主约两千人之众。商铺与商铺之间并无明显物理区隔，但各业主均已取得相应铺位产权证。开发商在与业主签订《商品房买卖合同》时，均签订《委托出租协议》，约定将购买的商铺委托开发商出租，租期十年。之后，开发商将商场整体出租给某购物公司进行整体经营。2013年，租期届满后，部分业主对续期租金不满，在经过多伦谈判最终破裂的情况下，该部分业主坚决不愿继续出租，要求收回商铺。遂委托笔者以开发商和实际经营方为被告诉至法院，诉求被告将商铺腾空后返还原告等。诉讼期间，被告提供大量续租合同，以图证明有超过三分之二业主同意续租，原告的诉求损害了其他大部分商铺业主的合法权益，因此不同意返还。一审法院判决认为，九龙商城采取统一经营管理的模式是历史形成的,且经过了大部分业主的同意，原告要求被告返还其名下的商铺，显然与大多数业主的意见相左，此外原告名下的商铺系虚拟分割，在长期的统一经营模式下，已根据经营的需要重新布局，现原告要求归还其名下的商铺难以实现。根据民法的基本原则，权利人行使权利时必须合理、适当，不能滥用权利给其他权利人造成损害。遂根据《物权法》第七十一条之规定，判决驳回原告相应诉讼请求。 原告不服提起上诉，二审判决认为原协议到期后，业主有权选择经营方式，且被告长期未按承诺支付租金，全体业主权利已经受到损害，原告诉请并不必然对其他业主的权利造成侵害，如以部分业主签订续租合同否认原告行使其专属部分的权利，则对原告的权利造成直接侵害，故本案并不适用《物权法》第七十一条之规定。遂改判撤销一审判决，支持原告诉请。 据了解，类似纠纷在全国各地已经发生多起。与本案一审判决观点相似的法院不在少数。其中反映出的一些问题确实值得我们深思，笔者特就几个相关法律问题做一些探讨，以期抛砖引玉。 一、产权式商铺法律属性分析 大型商业中心由于其体量大，整体销售可能性不大，因此普遍被分割零散出售，即在一个大楼内产生若干铺位。商场实行整体经营，并以物业公司或商场经营管理公司的名义承诺业主固定回报或保底回报。由此实现所有权和经营权分离。我们一般将这样的商铺称为产权式商铺。 该些铺位在物理上并未明显区隔。在实际经营中，经营方出于经营需要，更有可能会将原有布局彻底打乱，使得众多小铺位在物理上合而为一，成为整体。以至于如前述案例一审判决所言，商铺被认定为系“虚拟分割”，何为虚拟分割未见具体规定，我们可以将其理解为不是实体上的物理分割。有观点认为由于购房者只是认购了一定面积的商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，购房者不关心自己的商铺产权本身，仅仅关心商铺投入的回报。产权成为了“虚拟”的收益权属。笔者认为所有权和经营权分离并不必然表示产权的虚拟化所有权在其中应该仍处于绝对支配地位产权成为了“虚拟”的收益权属的说法并至少第三十九条规定的所有权占有、使用、收益和处分的四项权利享有圆满状态受到妨害或有可能发生妨害时业主同样有权主张包括排除妨碍返还原物在内的物请求权第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。。对于该条款的解释，目前确实所见不多，也难有详论。因此，我认为从所有权行使限制方面理论与实务入手加以分析似乎为合理的路径。 我们一般认为所有权是绝对权，具有排他性和永久性、是最全面的物权。罗马法上有“凡行使权利者，无论对于何人，皆非不法”的法谚。近代民法确立了所有权绝对原则。但19世纪末以来，所有权绝对思想已经不能适应社会变迁和国家转型需要，个人主义的所有权观念日渐式微，所有权社会化思想逐渐抬头。现代法律已不允许财产所有人可以恣意行使其所有权。正所谓凡权利皆应受限制，无不受限制的权利。 对所有权的法律限制，包括私法上的限制和公法上的限制。私法上对所有权的限制包括私法规范限制所有权的行使和依相邻关系对所有权限制，遵循“禁止权利滥用”、“诚实信用”