2013年房地产行业策略动人春色不须多2013选股年.pdf

观点聚焦 证券研究报告 2012 年 12 月 20 日 房地产 研究部 宁静鞭 余子宜 分析员，SAC 执业证书编号： 联系人，SAC 执业证书编号： 动人春色不须多，2013 选股年 S0080511010003 S0080112070037 ningjb@ ziyi.yu@ --2013 年房地产行业策略 投资提示 行业、公司销量减速，价格恢复带来销售毛利率回升：行业销售同比将降速，重点城市销售量同比增速将收敛至 10% 左右，同时新增供应收缩 5%~10% ，房价会在上半年出现上涨。由于主要公司 2013 年可售资源量增长仅 20% ，我们 预期主要公司销售额增速将由 2012 年的 28% ，下降至 16%，但价格恢复推动的公司销售毛利率回升是最大亮点。 板块超额收益前低后高，选股重于配置：房价上升带来的政策风险将压制板块估值继续提升，且基金持仓已至高位， 但后续将有改革红利持续释放，公司销售毛利率稳步回升两大利好支撑，我们判断，2013 年地产板块超额收益将“前 低后高”，股票表现则继续分化；2013 年选股重于配置，把握业绩确定性增长+提价推动的销售利润率恢复两大主线， / 建议重点关注业绩确定性增长的龙头公司，分享盈利增长推动的稳定 15%~20%股票回报，推荐五大金股：万科/招商 保利/金地及荣盛；此外，受益新型城镇化主题的区域个股、具备特殊模式的中小市值公司也值得重点关注。 中国价值投资网 最多、最好用研究报告服务商 理由 1) 行业销售量增长降速，弱势复苏：全国数据呈现弱势复苏趋势，销售面积小幅增长 4% ，投资增速仍将下移，预 计将降速至 10%左右，新开工同比小幅回暖 5%。但重点城市销售量同比增速将从2012 年的~35%降低至~10% ， wwwww1 由于供应会收缩5%~10%，房价在供需缺口较大的上半年将上涨。 2) 亮点在于提价后的公司销售毛利率恢复：由于主要公司2013 年可售资源量增长仅 20% ，我们预期2013 年主要公 司销售额增速将由2012 年的 28% ，下降至 16%。但销售毛利率，随着2013 年房价逐步恢复，前期高成本土地的 部分去化，有望出现小幅回升，低销售毛利率的龙头公司受益更显著。 3) 政策仍将“控房价保民生”，流动性基调是稳健：调控工作虽然取得了成效，但房价反弹压力依然存在，也关系到经 济结构转型的成功与否，我们认为，中央还将坚持“ 高端有限制，中端有支持，低端有保障”的调控思路及“控房价， 调结构，保民生”的大基调，不能排除房价快速上涨后加强房地产调控的可能性；如果房价快速上涨，信贷管理、 税收变化、限购细则收紧以及土地制度转变都是潜在的政策手段。流动性方面，信贷政策依然秉持稳健导向，将 支持全国销售额小幅稳定增长。 4) 但估值及持仓都已经到了相对高位：相对大盘的 PB 估值达到合理区间，继续提升除非房价上行。我们估计，基 金持有地产股仓位又由 3 季度末的 7.5%回到了 8%~9%的区间，地产股持仓达到了相对高位。 焦点讨论： 1) 什么是新型城镇化？我们认为，新型城镇化是降速提质+城乡一体化+农民工属地市民化的“软件”城镇化。未来城 中国价值投资网 最多、最好用研究报告服务商 市间将更加均衡发展，大城市郊区化，形成城市圈，周边小城镇加速发展。 2) 中长期的住宅市场？住宅总量基本足够，但是好地段缺好房子，机会总是结构性。我们估计城镇存量住宅 200 亿 平米，全国超过 420 亿平米，三线城市市辖区已实现户均一套房。未来的需求结构中，刚性需求 6-7 亿平米，改 善型的弹性需求 2.5~3 亿平米。但 1995 年后出生人口快速减少 40% ，抚养比已经达到最低值，不支持房价长期上 涨。 风险 房价快速上涨引发的政策超调风险；经济