2011邢台房地产市场概况.doc

2011邢台房地产市场调查报告 第一部分 土地市场 土地供应 邢台市土地供应必须经过国土局土地储备中心，经过招拍挂手续上市，才可以进行开发。 而土地储备中心上市的土地来源主要有三个： 城中村改造 这是当前土地供应最大的一块。邢台市“三年大变样”的政策力度相当大，政府基本上不对城中村改造收取土地费用，村民可以与开发商自行协商还迁方式和分成比例，这样开发商就可以用较少的现金获取较大的土地储备。这种方式极大地促进了邢台市的城中村改造进程，同时也一下子让邢台市的土地供应显得充沛起来，对房屋市场的供应影响是巨大的。由于土地获得基本可以不经过激烈竞争，土地价格相对较低，也使房屋售价能维持在一个较低的水平。 市中心旧厂房搬迁 这里分两种情况：一是由土地储备中心（政府）主导拆迁；一是由原土地方主导拆迁。棉麻厂地块即前一种情况，这样基本上是完全市场竞争，政府获得土地溢价；大多数是后一种情况，如蔬菜公司地块，蔬菜公司与房地产公司合作，与土地储备中心有约定：溢价80%返还，这样，基本上肯定可以是合作公司拿到土地。 新区开发 主要是高开区和七里河地区。高开区由于土地是农田转为建设用地，土地成本相对较低。比如盛世春天在2009年寻求合作的土地转让价（有土地证）是60万/亩。七里河地区，政府把一级开发委托给邢台路桥集团，土地出让金全部返还，这样七里河地区的土地成本完全是一级开发成本，挂牌价格在40万/亩以内。 以下是关于旧城改造的相关资料： ◆ 邢台48个旧城片区五年内完成改造 2010年邢台市建成片区范围内规划确定了48个旧城改造片区，并将在5年完成改造任务。 48个旧城片区总占地443.03公顷（6645.45亩），现状建筑面积约365.87万平方米，现状容积率约0.83万平方米/公顷。其中，桥东区30个，桥西区15个，邢台县3个。旧城片区改造按照“三年计划、五年完成”的思路推进。 如果改造后的容积率为2.4，则可以提供总建筑面积1063万平方米，5年内每年新增开工量212.6万平方米，减去原有建筑面积，净增建筑面积约每年140万平方米。 ◆ 24个城中村完成规划改造 围绕景观风貌整治，邢台市还将完成曹演庄、韩演庄、三义庙等24个城中村的规划改造；完成地质11队区片、新世纪广场区片等18个旧城区片改造规划；完成电缆厂、医疗器械厂等12家企业搬迁规划；规划建设一批专业和农贸市场；改造20个十字路口，改善城市交通环境；规划建设10处城市街头游园。 土地获得 土地获得的途径与上述土地供应途径对应，要想在邢台进行房地产开发，必须通过招拍挂市场，经过前期运作，与原土地方签订合作协议，以较低的价格获得土地。不然你获得的土地价格会很高，而市场大部分项目的土地成本会比你低得多。 同时，也可以看出，项目的土地成本，有时比公开的招拍挂成本会低很多。 竞争状况 由于土地供应的情况，邢台市的土地获得方面竞争的不是资金实力，而是关系和运作能力。 第二部分 商品房市场 市场供应与需求 现阶段市场供应，从普通商品房到公寓、联排别墅，基本都有供应。由于城市回迁房供应量相当大，因此低档普通商品房竞争激烈，也抑制了邢台房价的进一步上涨。 从整体价格上来看，邢台房地产市场从2009年到2010年价格变化不大，而2009年春节后有一次较大的涨幅。 市场产品 主要对邢台市近20个住宅小区进行了考察，主要对小区户型、均价等进行考察，考察情况如下表所示： 序号 小区名称 户型（㎡） 均价（元/㎡） 停车位售价（万元） 1 燕云台 89--130 4300 8 2 麒麟湾 123—138.7 4300 7 3 阳光巴厘岛 90--180 4800 9 4 79号院 160-270 6000 未定 5 天一城 110--141 4250 未定 6 新世纪嘉园枫雅苑 90--130 3800 13.7 7 水榭翰城 88.3—123.7 4300 未定 8 永辉巴黎三期 80--140 5000 未定 9 金域首府 97.80--139 4200 未定 10 名都倾城 90—130 3300 8 11 水岸蓝庭 118--135 3900 未定 12 公园小筑 110.96--130 3600 未定 13 自然城 107--125 3600 8 14 泉北泉 95--130 3300 9 15 淼岳林庄园 108--230 5000 未定 16 永康城市花园 80--120 3900 未定 17 国际新城 80--110 3800 未定 地下室与住宅在销售之前就已经划分好，与住宅搭售，每平方米在1500~1600元/平方米，含在销售合同里，房屋总价包含地下室价格。 根据楼盘个案调查，同一楼盘价格均价2009年到2010年大概上涨500~800元/m2，楼盘销售周期大概在2~4年。 天一城 位于电