上海市住宅租赁市场发展对策研究.pdf

目 录 1 立题背景与目的2 2 上海房地产市场走势及住宅租赁市场发展的必要性3 2.1 上海住宅租赁市场作为上海房地产市场一部分的必要性 3 2.2 租赁市场促进上海房地产市场消费结构合理的有效性 4 2.3 租赁市场对保证上海城市居民“有房居住”，保证社会稳定的重要性4 2.4 有利于上海人才的“柔性流动”5 3 发展上海住宅租赁市场的环境与体制矛盾6 3.1 市场管理体制6 3.2 租赁政策体制6 3.3 中介服务体制9 3.4 配套政策引导机制13 4 住宅租赁市场现状调研15 4.1 上海目前住宅租赁市场总量情况及构成分析 15 4.2 中介服务情况33 4.3 政府管理情况34 5 上海住宅租赁市场的需求分析及预测36 5.1 需求调研36 5.2 房价、租赁价格回归分析及预测40 6 发展住宅租赁市场的国际经验借鉴45 6.1 自有和租赁住房消费结构45 6.2 公房和私房的租赁结构45 6.3 鼓励开发商从事租赁住宅建设46 6.4 廉租房屋的管理及发展方向47 6.5 住宅租赁法律政策及管理47 6.6 住宅租赁税收政策49 6.7 租赁住宅租金管理50 6.8 住宅租赁中介服务50 7 完善和发展上海租赁市场的对策与建议52 上海住宅租赁市场发展对策研究 1 立题背景与目的 当前国内局部房地产市场出现过热的征兆，市场非理性发展趋势上升，某些 城市房地产市场结构性失衡情况较严重。在这种经济背景下，保持上海房地产市 场的健康发展，稳定房地产市场价格，实现房地产市场供需平衡对上海房地产业 和上海经济的发展具有重要的意义。国外典型城市 (如东京、纽约等)在城市化过 程中也曾遇到过类似上海现状的情况，并且上述城市在发展过程中较好地处理了 城市化与城市可持续性发展的矛盾，培育并完善了住宅租赁市场，保持了房地产 市场的健康平稳发展。因此，培育和发展上海住宅租赁市场对房地产市场的健康 发展具有重要意义。 本课题立足于市场调研的具体数据并做出相应定量化分析，比较研究国际住 宅租赁市场，并借鉴其成功经验，对如何完善和发展上海住宅租赁市场提出对策 与建议，最终与一手房，二手房市场相呼应，实现上海房地产市场“三架马车” （一手房市场，二手房市场，租赁市场）齐头并进的大好局面，实现上海房地产 市场总体结构平衡，防范可能出现的房地产泡沫风险，保障房地产市场持续健康 发展。 2 上海住宅租赁市场发展对策研究 2 上海房地产市场走势及住宅租赁市场发展的必要性 2.1 上海住宅租赁市场作为上海房地产市场一部分的必要性 随着市场经济的发展和房地产业的成长，上海己建立了相对完善的房地产 市场体系。但是，作为房地产市场体系重要组成部分的房屋租赁市场，近年来却 发展缓慢，已不能满足迅速发展的房地产业的需要。在这种形势下，大力发展房 屋租赁市场不仅具有重要的现实意义，更具有重要的社会意义。 （1）发展房屋租赁市场有利于促进住宅产业的发展 走多元化经营道路、增强企业对市场变化的应变能力，成了房地产开发企 业发展的必经之路。房地产开发企业开展多种经营的另外一个主要业务就是租赁 业务。国际上房地产市场比较成熟的国家，开发企业往往既从事房地产开发兼而 经营大量房屋租赁业务，有些企业的租赁收益甚至高于开发销售收益。 同时，要使上海保持住房建设的上升势头，必须有大量的资金投入。若房 屋租赁成为一个有利润的行业，将会使房地产的增值途径多元化、增值效益明显 化，从而吸引大量资金进入房地产领域，带动住房销售。因此，发展房屋租赁市 场，对今后房地产业和住宅产业的发展有着十分重要的意义。 （2）发展房屋租赁市场能有效地解决商品房空置问题 随着房地产开发量的逐年提高，住宅商品房空置率将会增加，长期下去， 会出现空置率过高的现象。如