河南漯河土地投资分析报告（47页）.doc

漯河土地投资分析报告 前言漯河土地调研概述 2 一、漯河宏观经济综述 3 1、漯河市描述 3 2、漯河市区现状与经济发展 4 二、宏观市场分析 7 三、房地产市场发展概况 7 1、城市定位及城市发展方向 7 2、房地产投资分析 8 3、住宅价格走势 9 4、现期漯河房地产市场特征 10 5、漯河市房地产市场容量预测 12 四、漯河市楼盘的总体特征 13 五、重点地块投资分析 16 地块A：漯河“交通路与滨河路”地块 16 地块B：漯河“金山路”地块（2009—43号地） 25 地块C：漯河召陵区“黄河路、中山路东北角”地块 36 前言漯河土地调研概述 投资发展部在漯河共考察土地信息并对漯河房地产市场进行针对性调研。现将所调研土地罗列如下： 地块名称 地块位置 面积 备注 2011-41 滨河路与交通路西北角 33581.69㎡ 土地招拍挂文件获取 2011-43 金山北路与 53853.33㎡ 土地招拍挂文件获取 黄河路与中山路东北角 102亩 召陵区政府推介 黄河路北、鲁山路东、东环路西 500亩 召陵区政府推介 松江路北、中山路东 400亩 召陵区政府推介 淞江路南、中山路西 80亩 召陵区政府推介 根据现场详细考察，确定其中2009-41、2009-43与黄河路与中山路地块为重点考察对象,现将漯河宗地考察结果汇报如下： 一、漯河宏观经济综述 1、漯河市描述 ◆ 漯河市位于河南省中部,伏牛山东麓平原与淮北平原交错地带,境内河流为淮河流域沙颍河水系,淮河两大支流沙河、澧河贯穿全境并在市区交汇,滨河城市特色明显。 交通便捷、环境优美、生态宜居，境内地势平坦,四通八达,京广铁路纵贯漯河南北，漯宝(丰)铁路西接焦枝线，漯阜（阳）铁路联通京广、京沪两大干线，京珠（海）、南（京）洛（阳）高速公路交汇于此，漯河现已成为中原地区重要的铁路、高速公路“双十字”交通枢纽。? 漯河的经济发展快速。“八五”时期是全国发展最快的30个城市之一,“九五”、“十五”时期经济发展一直保持两位数的增幅,并高于全国、全省平均增长水平；漯河 是全国首家“中国食品名城”，食品加工主导产业特色和优势日益明显,培育出了全国最大的肉类加工企业双汇集团、全国最大的方便面生产企业之一南街村集团、全国第一 家葡萄糖饮料生产企业澳的利集团等一批知名食品加工企业漯河市的城市定位为国家食品工业城、豫中区域性中心城市和具有较高品位的生态宜居城市。漯河市区现状与经济发展 城市面积与人口??? 2004年新的行政区划调整后，辖区由原来的郾城、临颍、舞阳、源汇区“三县一区”调整为郾城、源汇、召陵三区和临颍、舞阳二县。漯河城区面积1020平方公里，城市规模不断扩大，郾城、源汇、召陵、高新区等新城区建设以及淞江新区、开源新区的开发步伐加快，市区建成区面积由“九五”末的３３．５平方公里发展到４８．６平方公里，常住人口由３３．３万人增加到４６万人。到２０１０年，市区建成区面积６０平方公里，常住人口６０万人以上，中心城市区域率先实现一体化。到2015年，市区建成区面积80平方米公里，人口80万，到2020年，市区建成区面积100平方米公里，人口100万。辖区简述??? 漯河市辖临颍县、舞阳县、源汇区、郾城区、召陵区和高新区，总面积2617平方公里，2008年末总人口256.90万人，常住人口248.05万人1948年设县级市，1986年升格为省辖市，是省定“内陆特区”，2004年9月经国务院批准，漯河市再次进行区划调整，由三县一区调整为两县三区，并设立高新技术开发区。这给漯河市的发展带来了新的机遇。漯河市历年主要经济指标(1)??? 房地产业是漯河市国民经济发展的支柱产业之一，不仅是经济发展的重要增长点，也是人们生活水平不断提高的显著标志。近几年来，漯河市房地产业一直保持高位运行、稳步发展的良好态势。自2004年以来，漯河市房地产业更是得到了全面的释放，开发投资增长迅猛，成为漯诃市新经济增长点。漯河宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。(2)??? 2003年代以来，漯河市GDP增长一直稳定在13%—15%之间，连年保持两位数增幅并高于全国、全省的平均增长水平，运行质量不断提高；?2008年，全市生产总值550.3亿元，增长13.4%；城镇以上固定资产投资213.6亿元，增长33.6%；地方财政一般预算收入19.2亿元，增长15.1%；社会消费品零售总额157亿元，增长22.8%；粮食总产量166万吨，再创历史新高。 (3)市民收入增长，消费升级?? 全市居民收入继续增加，房产等高档消费品支出明显增加。城镇居民人均可支配收入12364元，增长15.2%；农民人均纯收入5230元，增长14.5%；高档消费品支出明显增加，消费升级趋势日益明