济南商业市场房地产酒店市场暨奥体区域调研分析报告.ppt

;济南简介： 济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。总面积8227平方公里，人口603.27万，其中市区人口约300万。济南是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一； 济南经济发展概况： 区位交通优势：济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，铁路通往全国各大中城市，公路辐射全省各市地并与邻省相连，济南国际机场与国内外40多个大中城市相连，经营客货运输和通用航空业务； 科技创新优势：高等院校众多，科研机构密集。现有高校18所，在校大学生超过20万人，科研机构200多个，能够满足各类企业、不同层次的人才需求； 产业优势：济南是中国重要的工业城市之一。电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物工程、纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位，具备承接国际产业特别是制造业转移的良好条件； 开发区优势：济南市现有国家级开发区2个，省级开发区4个，其它各级各类开发区、工业园18个。投资环境日益改善，正成为外商投资的良好载体； 投资环境优势：全市正在牢固树立以投资者为中心的服务理念，正在形成高效廉洁的行政环境、公开稳定的政策环境、统一透明的法制环境、公正有序的市场环境、亲商、安商、富商的社会环境和优美平安的投资环境；;济南城市化进程处于加速阶段，房地产市场进入高速增长期;旧城改造;指导思想： 以交通、科教为依托形成集三产、商贸、高尚休闲于一体的城市副中心 重要举措： 高铁枢纽综合区 张庄机场搬迁 大学科技园 园博园 核心价值： 自然环境 商贸三产 科教人文;东部区域从“产业拉动”向功能复合的“城市新中心”转变，城市地位不断加强，未来将建设成为济南新中心;奥体文博片区是济南东部发展的核心片区，总用地面积约6平方公里，核心区城市设计约2平方公里； 文博区定位为城市东部副中心的核心组团，与奥体中心等共同构筑济南东部未来的副中心，成为具有文化内涵的济南形象标志区、现代居住聚集区。;奥体片区——将成为济南市的名片区域，是济南的新中心、城市新兴CBD核心峰值地段、是城市发展的平台，经济动力载体;奥体片区土地供应密集且已趋于饱和，单体量较小，且基本为商服用地，可再开发土地极为稀少，本区域地块已成为区内稀缺资源;;目前，奥体片区内共有主次干道57条，总长73.15公里 济南在奥体中心最核心区域规划了奥体中路、奥体东路、奥体西路、奥体南路，综合楼东路、综合楼西路、综合楼南路以及中心区平台下方的南北道路8条干道。这8条道路全长 6.6公里，形成了奥体中心、奥体中心周边、东部城区三层相互衔接的路网； 在奥体中心外围，济南市还建设了解放东路东延长线、文化路东延长线、转山西路３条干道。这些道路的建设，都将有效解决奥体文博片区内交通的难题，完善东部新城区交通路网。;地铁Or轻轨：南轨道交通将是轨道和轻轨相结合的模式，主干线以地铁为主，轻轨和有轨电车为辅 。为保护地下泉水，据规划5号线为地上轻轨。届时轨道出行比例将占到公交出行比例50%以上，最高速度推荐80－100公里/小时，平均速度35－45公里/小时。 根据地铁远景规划，本区域附近将修建的地铁为2号线和6号线。 目前济南地铁规划正在进行最后的审批。;文博中心;常住人口： 人口规模：7万人，3年内达到23万人，2020年规划人口69万；辐射高新片区产业人口15万以上； 消费水平：城市白领、财富阶层，消费水平较高； 需求：生活服务，餐饮、百货、休闲娱乐； 特点描述：人口基数庞大，收入稳定，区域消费的主力。;济南新中心 代言济南的新名片 城市功能复合：商务、商业、居住、文体、会展…… 历史使命：城市CBD，城市发展的平台，经济动力载体 ;;2010年1-12月住宅新增供应总量为16.15万平米； 12月，纯商业总供应量为12.20万平米，同比上升281.25%，环比上升199.02%，新增供应9.2万平米，本月供应量是自2009年1月以来的单月最高值，相比单月第二高的5.30万平米增加6.9万平米，增幅为130.19%； 新入市区域为泉城新时代商业步行街二期，此区域是自2010年1月以来济南第一个可售面积接近10万平米体量的纯商业区域。 ;济南市商业市场形成多商圈格局，以泉城路商圈为城市核心，济南市商业结构集中，发展不均衡，东部商业亟为缺失;综合性、高档次商业进驻济南，提升了济南商业成熟度，济南商业市场迎来繁荣成熟关键时期;;区域周边5公里内现存商业以底商为主；未来两年，工业南路以及奥体片区将出现数个体量在3万㎡以上的大型集中商业;在售的商铺主要集中在市区中心，东部区域目前销售的商铺仅有3个区域的底商;;商业步行街依靠核心地段价格最高，达到35000元/平米以上