汝城商业步行街业态分析及项目概念规划的报告.doc

汝城商业步行街 业态分析及项目概念规划报告 HDCE 凯黄资浩 第一章：项目环境研究 第一节：汝城总体概况简述 第二节：商用物业的结构和特征 （一）城市的商业物业结构 （二）汝城的商业结构概述 第三节：汝城商业经营业态分析 (一) 汝城主要商业街道概况 (二)突出个案分析 (三)汝城商业主体街道总体业态分析 第四节：商业现状研判结论及本案策略性规划原则 第二章：项目背景及概念定位阐释 第一节：项目区位解析 第二节：项目操作背景概述 第三节：项目概念定位阐析 第三章：项目规划及项目商业业态阐释 第一节：项目发展规划总思路 (一)项目地盘解析 (二)本案规划策略 (三)规划设计的要点 (四)建筑设计要点建议 (五)户型及面积设计的建议 (六)环境、景观的建议 (七)工程管线、道路交通的规划建议 (八)物业管理、社区服务要点 (九)装修设计建议 第二节：总规概述 第三节：商业产品规划示意 第四节：人流导向及动线设计 第五节：业态规划 粗规划 细规划 精规划 第一章：项目环境研究 第一节：汝城总体概况简述 汝城县共有人口37.5万人，其中县城人口4万人左右 做为国家重点扶贫县，经济体量相对较低，地区生产总值在30亿元左右，但经济增长速度快、潜力大 城镇与农村经济生产能力与家庭收入两级化严重 汝城地处三省中心、三城边缘，其经济环境具有典型的“自己自足”特征 汝城县现以省道S324和国道G108为主要对外道路，呈东西向、南北向穿境而过。受交通环境影响，汝城县对周边乡镇具有一定程度的商业辐射能力 2013年，汝城将实现高速公路过境（现已开工建设），高速公路的架通无疑是汝城腾飞的机遇，城（镇）市经济将得以较显著的进步，但对农村经济提升影响力有限，汝城的城镇与乡村两极分化仍然严重，仅能在一定程度上得到缓解，但农村经济的些微发展，也将对整个县城经济提供重大推动力 经前期市场研判，汝城的商业规模略为落后于其城市经济规模，在未来对其商业规模提升有一定量的需求，特别是城中区域，以满足购物需求的商业将成为主力商业需求 第二节：商用物业的结构和特征 （一）城市的商业物业结构 人们习惯上将商用物业叫商铺或商业房，商用物业的功能多样化，既有满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。由于商用物业的多样化特点，使物业的分类也有多样化的特点，主要城市商业类型及汝城示例如下—— 分类方法 种类 汝城举例 按市场形式分类 大型商厦 无 专业市场 庐阳大市场 集中化商业街 西正街通讯一条街 兴隆、华隆步行街 北正街、文化路、新建路核心购物区域 社区商业 丽景名苑 按物业用途分类 购物中心 新和兴商业超市 小区配套商铺 丽景名苑 专业市场 庐阳大市场 批发及商贸中心 兴和市场 餐馆及美食广场 滨河西路夜宵广场 按建筑特征分类 商业大厦 无 住宅区商铺 阳光丽苑 临街商铺 各个街道(东西南北街) 步行街 兴隆、华隆步行街 地下商城 按经营方式分类 统一经营物业 无 分散经营物业 汝城目前主要商业现状 （二）汝城的商业结构概述 根据上图举例内容可以看出，汝城现状商业组成较为简单—— 首先，缺少大型商场/商厦型商业结构 其次，城区临路部分几乎“全面开花”，均有街铺形态的商业物业存在，其中优质商业集中在城中版块的核心区域 第三，庐阳大市场作为专业类市场在汝城商业结构中可谓一枝奇葩 第四，市场自然形成集中化商业街，并已初具规模，例如西正街 此外，从上文中的汝城商业形态举例示范中还可以看出，在汝城三大主要版块中，城中区版块为主要商业核心区，满足整体区域的购物功能，庐阳大市场版块以专业市场为支撑，形成的相关配套性商业以及周边区域的餐饮/休闲型商业，而濂溪广场版块则主要以满足家庭生活配套的便利型/休闲娱乐型商业为主，辅之少量的满足家庭功能型商业形态。 在本案中，主要针对城中区版块进行深入性研究。 第三节：汝城商业经营业态分析 (一)汝城主要商业街道概况 【北正街】 1）概述 北正街是汝城的一条主要街道，整个商业街以北正街为核心。北正街商业街共有商户60家，总经营使用面积约2400平米，基本为商住楼，一层为商业，二层以上基本为住宅，商业分布除中型服装超市、超市百货之外，绝大部分是立足于居民消费的服装店、日用百货、餐饮等，涉及商业业态12种。 北正街是汝城人流集中之地，其旺盛的人气也带动了周边的商业，街铺的租金水平也属于汝城临街商铺租金的最高水平。汝城最大的综合超市——新和兴超市吸引了大部分的人流。 2）业态比例 北正街主要经营业态有：餐饮1家、超市1家、 服装39家、广告1家、日杂2家、烟酒2家、 五金1家、通讯1家、鞋店9家、邮政1家、 宾馆1家、娱乐1家 3）、