深圳卓越皇岗世纪中心项目的方案设计任务书.doc

卓越·皇岗世纪中心项目 （暂定名） 方案设计任务书 方案设计目录 一、概念设计成果 前期概念规划研究成果及开发理念 概念设计成果 二、方案设计任务书 项目概况 宗地技术指标及要求 功能分布 设计依据 项目及市场定位 总体规划设计要求 专项及单体设计指引 方案设计图纸深度要求 设计文件的权属 三、附件 四、时间安排及阶段划分 一、概念设计成果 1．开发理念： 中心区13号地，是目前中心区最大一块合宗地，由一家单位统一规划开发，应整合为“商务航空母舰”，避免现在中心区独栋、各自为政的松散状态，以商务联合体的方式理解整个项目，以期形成商业价值的群聚效应。 2.概念设计成果： 经概念设计,明确以下成果: 基地北入口为主入口并适当形成浅广场引导人流,基地东北角应有街角广场,以导入商业人流，中心七路应贯通基地南北,南北两路口位置仅可以微调,路段形状及标高可自由设计;1#、2#超高层塔楼地面交通应成环(利用中心七路),减低西侧入口交通压力;通过引导性的设计在负一层、首层和二层形成连续的开放式商业布局； 1#超高层塔楼为纯写字楼,标准层面积控制在2050㎡内,按国内防火规范每15层设一避难层(设备层),大堂及入口应面向东南;2#超高层塔楼为综合楼,业态从下至上依次为5万㎡办公、2.5万㎡酒店、2.5万㎡酒店式公寓、其中酒店与酒店式公寓应便于互相转换; 2#超高层塔楼计容积率建筑面积为10万㎡;地下部分应满足自身配套并占有30%车位;各分区主入口位于东南向; 1#超高层塔楼结构顶板高度250M, 2#超高层塔楼结构顶板高度238M,两塔楼按合适比例再加顶部构件.明确1#、2#塔楼体量应尽量接近(2#塔楼通过中庭、空中花园、加大层高等手法保证其高度及体量)； 2#塔楼产权及物业管理权与整个综合体完全独立(包括地面建筑面积10万㎡、2#地块中的绿地(景观、附楼、连廊等)、地下满足自身配套并占有30%车位部分(包括货车泊位、设备配套、后勤配套等)、地下室出入车道等;但强调整体外观，包括联廊、绿化等为一整体,外观上2#塔楼应与整个综合体是一体的、和谐的; 商业计容积率面积为3.6万㎡,在1#、3#、4#地块内解决;应尽量布置于北侧靠近福华三路,商业层数不限于3层,商业应强调多首层的概念,应通过设计手法提高不同层商业的均好性;商业形态为精品店为主,不考虑大于8000㎡的主力店;营销方式只租不售; 3#楼高度100M,顶部围挡高120M; 4#楼高度150m, 顶部围挡高170M;3#楼为酒店式公寓(约250标准间)和SOHO天地,4#楼为商务港,两栋楼建筑立面应与整体协调。 附图：各类产品位置规划和面积指标示意图表： 写字楼 (1#) 皇岗大厦 (2#) 酒店式公寓、SOHO天地 (3#) 商务港 (4#) 商业 (1、3、4地块内解决) 酒店式公寓 SOHO天地 位置分配 分配在1号地块 分配在2号地块 3#楼南北朝向部分 3#楼东西朝向部分 分配在4号地块 裙楼 建筑面积分配 约12万㎡ 10万㎡ 约2万㎡ 约1.2万㎡ 约4.4万㎡ 约3.6万㎡ 二、方案设计任务书 1．项目概况： 项目名称：卓越.皇岗世纪中心项目 宗地概况： 世纪中心地块位于深圳CBD南区东南部；北面临福华三路，对面是正在建设中的高200米写字楼项目——财富大厦；西北面是晶岛国际商业项目和CBD 南中轴景观——城市客厅；地块东面是海田路和多层住宅——辛城花园，稍远就是CBD东面边缘——彩田路；南面是小区路——福华四路，距离滨河大道之间是皇岗中学，东南面是高层住宅——港丽豪园；地块西边紧挨着的是金田路连接滨河大道的高架桥和会展中心；西北角为金中环大厦。整个项目用地为一宗地,中间为代征市政道路(中心七路)用地。 区域概况： 宗地位于深圳市CBD南区，区域概况详见《深圳市中心区城市设计与建筑设计1996~2002》系列丛书（中国建筑工业出版社） 2． 宗地技术指标及要求 土地面积：详附表一《建设用地规划许可证》 土地用途：详附表一《建设用地规划许可证》 建筑容积率：详附表一《建设用地规划许可证》 建筑覆盖率：详附表一《建设用地规划许可证》 小区绿地率：详附表一《建设用地规划许可证》 建筑退红线：详附表一《建设用地规划许可证》 计入容积率的总建筑面积： 331885.12 m2 其中， 办公建筑面积： 195385.12 m2 商业建筑面积： 36000 m2 皇岗大厦计容积率建筑面积： 100000 m2 物业管理用房建筑面积： 500m2（可分散布置） 地下室建筑面积： 约90000 ㎡ 地下三层 机动车停车设置标准： 停车方式：以地下室停车为主，考虑建设约1550个停车位； 各业态应就近停车,分区明