富丽半岛营销的的策划案.doc

富丽半岛营销策划案 前言 感谢贵公司对我们的信任与支持，使我们能有机会参与到“富丽半岛”的推广、策划、销售工作之中。作为专业地产销售公司，通过长期的实践与探索，我们积累了大量经验，并逐渐形成了一套地产推广策划及销售理论，为此我们本着积极、务实、专业的态度，为本项目制定实效的营销策划案略，以期产生良好的广告效应，达到预期销售效果。 经过前期充分了解，我们对项目本身已有了初步的了解。因此本方案不涉及项目投资策划及项目设计策划内容，重点只对项目市场策划及营销策划做出调研与分析，希望与贵公司共同商讨，不当之处还望贵公司指正。 第一部分 市场分析 经济情况分析 瓮安概况： 、瓮安地域开拓较早，文化历史悠久，地处乌江中游，黔中腹地，黔南北部，与黄平、福泉、开阳县、遵义、湄潭、余庆六县市接壤。南距州府都匀 120 公里，西距省城贵阳 174 公里，北距历史名城遵义 150 公里。县域面积 1974 平方公里，全县辖 9 镇 14 乡。总人口 46 万，以汉族人口为主，少数民族人口占 4.3 ％。优质烟基地县、优质油菜籽生产大县、优质肉猪基地县、优质肉牛基 地县、优质草地鸡基地、渔业重点县。 瓮安经济发展状况： 、2007年黔南州GDP约230亿，瓮安县GDP21.9亿，在全州11个县级行政区划中排名第三，仅次于福泉、贵定，自2002年以来，随着矿业的蓬勃发展，瓮安的经济取得了长足的进步和发展。 、随着矿业的崛起，瓮安经济得到飞速发展的同时，也产生了不少的负面影响，最为突出的矛盾就是拉大了贫富差距，也引发了很多社会问题。 房地产业发展情况分析： 瓮安县城是一个狭长形区域，前期房地产业的发展主要集中在文峰大道沿线区域，现已逐步向老城区改造及县城边缘地段发展，从县城建设规划来看，瓮安是贵州省中游县级市中高层住宅发展较快的，且房价较高，充分说明了瓮安房地产市场的市场接受能力。 项目所处区域为瓮安县城北部，目前北部区域开发的主要项目有：金达·世纪新城、腾龙大厦及本项目。 市场要素研究 消费者研究（６Ｗ＋１Ｈ） （一）、消费者的购买行为： 1、谁来买房（who）： 矿业从业人员（主要） 公务员（主要） 个体工商户（主要） 周边县市客户（主要） 中小企业主（次要） 投资者（次要） 2、谁参与买家的购买行为（whom）：房产所具有的价值高的特点，在购买行为过程中还有很多参与者，且购买决策者可能不是最终的使用者。对于置业者而言，购买行为的主要参与者为决策者的家庭主要人员，主要包括配偶、父母及亲属。对于投资者而言，购买行为的主要参与者为决策者家庭及生活圈子中文化程度较高，具备良好投资意识者及物业的主要投资受益人。针对不同的参与者采取不同的销售策略。 3、为什么要买房产（why）： （1）、居住： A首次置业：本项目的市场定位为中档商住社区，区域位置比较复杂，首次置业者不具备雄厚的资金实力，同时又不满足于低档物业，其购买动机为基本需求及对中高档物业的向往。客户群体包括城内具备一定经济实力的外来人员、项目区域个体工商企业户、周边乡镇期望在县城立足发展的相关人士。 B二次置业：二次置业者对住宅整体环境及附加值要求较高，正是本项目所具备的优势，项目的二次置业潜在客户的购买动机主要在于对于高品质生活的追求，对于项目有较高的认知度。 （2）、投资者：瓮安县城的房地产的上涨空间已经不是很大，同时受到宏观经济的影响，房地产对于投资者的吸引力正逐步下降。投资者的目的在于增值及相对较高的流动性，项目的区域位置及中小户型及商业对于投资者具有一定的吸引力。 4、在什么地方买房产（where）：这里的“什么地方”指什么地点、什么样的场所、什么样的氛围更有利于消费者作出购买决定。就房地产本身的特点及本地购买群体来看，在大多数情况下，消费者都最终倾向于到现场进行了解、查看。因此，项目的施工现场环境、售楼部的布置、样板房的设计、宣传资料的视觉效果、销售过程中的人性化策略等都会对消费者的购买决策起到影响作用，以上影响因素都会在项目策划细案中进行分析制定。 5、在什么时候购买房产（when）：就房地产市场来看，房地产市场的销售旺季主要在春秋两季，此外，法定假日及年终的购买群体比平时更为活跃，项目的推广策略及广告投放要与此相紧密结合。 6、买什么样的房产（what）：从区域位置来看，项目处于瓮安县北部区域，交通状况一般，采用多层+小高层的组团开发模式；从户型上看，项目的户型设计合理，涵盖了二室、三室等各种户型；从项目配套上来看，周边市政配套一般，项目的物业管理系统、车库、娱乐休闲、绿化等配套比较完善。 7、如何来购买房产（how）：目前消费者购买房产的方式主要依赖于银行按揭。 （二）、消费者的购买力水平：瓮安县的经济发展情况处于黔南地区上游水平，其经济实力及居民购买力较强，项目的房