2009年上虞市房地产市场调研报告-58ppt房地产策划营销方案.ppt

△ 重点竞争个案分析 / 银河湾 楼盘基础信息 楼盘位置 舜耕大道、多元世纪城西 开发商 上虞银河湾置业有限公司 建筑设计 美国JH国际设计机构 唯筑建筑设计有限公司 景观设计 同建筑设计单位 物业管理 —— 策划公司 杭州盛道营销机构 西A2 联排别墅：明黄墙面,红褐筒瓦,陶砖,马赛克,风情露台,滨水庭院,坡顶线脚设计。 主房单价约6280元/平米；地下室约2800元/平米；工具间约3800元/平米；中庭约2000元/平米；花园赠送。 09年3月7日开盘西北侧一幢小高层。该楼幢在整个社区里位置一般，欲以低价入市叩开市场。 前期在售主要为南面的联排别墅等产品。 △ 重点竞争个案分析 / 银河湾 户型空间设计（公寓部分） 户型范围 90－145㎡ 部分跃层200㎡ 主力户型 91㎡（2房2厅1卫）129㎡（2房2厅2卫） 142（3房2厅2卫） 阳台、飘窗等设计较有特点，但户型整体得房率较低，仅约75%，实用性不强。 △ 重点竞争个案分析 / 银河湾 推盘 及 去化 情 况 推盘规模 3月7日推出高层西A2楼约120套户型 楼盘售价 3270元/㎡起价、均价3880元/㎡左右 销售情况 通过低价入市开盘，吸引了部分市民，当天看房客户较多，但成交情况一般。 滞销户型 中间套91平米总价低，但由于得房率不高，销售情况不甚理想。 宣传重点 低价策略开盘、地中海风情 点评：该楼盘依托多元世纪城较为成熟的社区配套以及周边如南都花园、江南一品等在建楼盘的配套提升，将来居住功能将大为提升，是城南板块较具代表性的楼盘。 △ 重点竞争个案分析 / 南都花园 楼盘基础信息 楼盘位置 城南百丰公路外环线 投资商 皇马集团 建筑设计 香港何显毅、浙江中和 景观设计 美国GN 施工单位 浙江中富 策划公司 浙江动脑 已有两次推盘，都是东区块的多层房源，整个东区块仅剩4幢多层和3幢小高层，这些房源将在第三次推盘一起推出，但具体时间未定，工程推进速度较快，目前第一批推出房源已准现房，会所也已建好。 二期推出9-17＃ 多层房源 一期推出1-8＃多层房源 △ 重点竞争个案分析 / 南都花园 户型空间设计 户型范围 小高/高层112－141㎡ 多层89－145㎡ 主力户型 112㎡（2房2厅2卫） 125/139㎡（3房2厅2卫） 89/102㎡（2房2厅2卫）112㎡/120 （3房2厅2卫） 小高层/高层户型与多层十分相似，以客厅为空间中心，尽量保证客厅与主卧朝南向阳设计，但多层户型的选择面明显更多样化。 △ 重点竞争个案分析 / 南都花园 推盘 及 去化 情 况 推盘规模 分两次推出东区块多层产品 楼盘售价 4500-5000元/㎡左右 销售情况 除了顶带阁的复式房源较为脱销外（顶楼赠送），其它户型都有选择余地，具体销售情况不明 滞销户型 2层和5层房源 宣传重点 品质生活典范 点评：虽然该项目目前在售为多层房源，但接下来所推房源就有小高层，而且西地块产品类型更以小高层/高层电梯公寓为主，将与本地块天香西园项目产生正面的竞争，随着准现房和精装样板及会所实景的呈现，该项目目前以品质为主要诉求，为项目4500-5000 元/㎡的价格定位寻求价值支撑，较前期我司对该项目的价格水平跟踪，实际价格水平有所下调。 △ 单身公寓个案分析 / 星辰首府 楼盘基础信息 楼盘位置 江扬路、王充路口 开发商 上虞普银置业 物业管理 戴德梁行（顾问） 单身公寓 该楼盘基本已售完。 上虞目前单身公寓产品不多，星辰首府是一典型代表。由于该楼盘地处上虞城北核心区位，周边有大通购物中心、国际时代广场等商业配套，将受年轻人及公司白领等人群喜爱。该产品在城北成熟后的出租行情将获看好。 户型空间设计（单身公寓） 户型范围 40－60㎡ 户型设计 以公共前室串起各户型，二梯六户，部分户型有露台设计，房型虽小，但功能布局齐全，基本能满足日常生活需要。目前剩余户型不多。 04户型单身公寓，面积46.59平米，单价5490元/平米（楼层较低）；而带露台的02户型由于有露台赠送等利好设计，单价相对较高，约6280元/平米。 △ 单身公寓个案分析 / 星辰首府 △ 房地产市场解读总结 》在各项暖市政策的刺激下，刚性需求的带动下各地楼市回暖迹象明显； 》整体市场供求关系基本保持平衡； 》小高层、高层为代表的电梯物业逐渐成为公寓类楼盘的主力产品； 》在售楼盘以100㎡以上的三四房大户型为主； 》老城区板块可供开发土地有限，目前基本上无房可售房，但二手房成交活跃； 》城北作为政府着力发展的板块，是楼市主力供应板块，及价格上涨最快板块； 》城南板块配套不足情况正逐步得到改善，低密度建筑为主，价格差异性较大； 》城西是目前上虞楼市发展最弱的板块，也是价值洼地板块，发展潜力巨大； 》城北因地段属性、