思源经纪2009中冶置业青岛城阳圣乔维斯项目定位深化及规划设计建议报告ppt课件.ppt

2009.02;报告架构;报告架构;第一部分 项目自身分析;物业优势及劣势分析;说明;项目地块情况︱城市区位;项目地块情况︱项目所在区域位置;项目地块情况︱地块概况;项目地块情况︱项目规划设计指标;SWOT分析;物业优势及劣势分析;物业优势及劣势分析︱住宅部分;物业优势及劣势分析︱商业部分;分析结论;报告架构;第二部分 市场定位;市场定位;市场竞争;定位价值更高的产品，提升项目的整体价值，满足客户的利益需求;市场定位︱战略地位;市场定位︱竞品调查;市场定位︱客户访谈;市场定位︱思路梳理;还有什么欧式风格 是与众不同的呢？; 完善的配套，便捷的生活，凸显项目的区位价值;市场定位;报告架构;第三部分 客户定位;目标客户结论;客户来自哪里？ 购买动机是什么？; 区域内已成交客户来源分析; 区域内已成交客户置业目的; ;目标客户结论︱目标客群的选定;目标客户结论︱客户比例估算;目标客户结论︱客群特质;目标客户结论︱客群描摹;青睐于50到80㎡的一居或紧凑二居的小户型； 总价能相对较低； 对交通依赖程度较高，看重社区便捷的交通； 由于户型面积偏小（1-2室）而又必须尽可能提高使用率； 需要充分的储物空间； 注重建筑外立面的个性化； 希望能用较少的价钱住进高档次的社区，满足小小的虚荣心，在朋友、同事和亲戚面前能有面子。;目标客户结论︱客群描摹;青睐于100㎡左右的舒适两居或小三居产品； 对交通依赖程度较高，看重社区便捷的交通； 注重享受城市中心生活，看重社区高品质服务功能及周边商务、商业氛围； 关注周边教育配套； 注重社区的整体品质与园林景观。;富贵之家—25%;更加关注产品的细节，注重宅所在整体楼盘中的领袖地位 ； 对户型需求以舒适型三居、四居为主； 关心自己的邻居是谁，希望能同和自己身份、地位相似的人毗邻而居； 多次置业，购房心理成熟，具有一定的长线投资性质； 完善的全方位的物业管理、高品质的服务； 社区及其周边商业、休闲配套需完善，如餐厅、酒吧、会所、健身设施等，尤其看重社交功能。;报告架构;第四部分 产品定位;建筑风格建议;建筑风格建议;产品定位及产品设计???则;建筑风格建议;我们的客群需要什么？我们能做什么？;根据对目标客群关注点的梳理，结合市调结果的印证，可对客户需求得出如下结论： 区域市场以高层产品为主，市场竞争激烈，而洋房产品供应相对较稀缺，因此市场上有洋房产品的项目表现较好，如万科魅力之城等。 在城阳，洋房等低层产品市场接受度高于高层、高层产品。 区域市场以90㎡左右二居和120㎡以下房型去化速度较快。 社会新锐需求面积较小的一居或两居，强调空间的使用率以及建筑的个性化；财富成长家庭多选择90㎡的中等户型，关注社区环境及周边配套；富贵之家青睐面积较大的户型，以舒适型三居为主，强调项目的品质感。;我们产品规划建议： 产品形态：为跳出周边市场的竞争和弱化客户对区位的抗性，需通过洋房产品提升项目品质，结合具体经济指标，本项目规划为高层和花园洋房的混合社区。 户型面积：结合市场分析和90/70政策，高层户型面积控制在50-110㎡，洋房主力户型面积控制在120-140㎡。 整体风格：通过建筑外立面、园林景观等精心设计与施工，体现项目高品质感，打造出与当地气候、人文条件相吻合的国际化的托斯卡纳风情的社区。;地块内部价值判断;本项目为板式高层和花园洋房的混合社区，另有部分商铺。 结合地块现状条件，住宅楼均采用南北向布置。 花园洋房应位于价值最高的地块中部和南部，层数建议为5.5层，该区域要通过“台地化”的土方施工，地形抬高，与周边部分形成一定高差，加以边际处园林植物的围合设计，能成为相对独立的一个组团。 高层则在花园洋房北面、东面分散布置，呈半围合状态，建议全为品质较好的板楼，12-18层。 为降低建筑密度、提高楼间距、增加居住舒适度，可考虑底商形式，建议沿北侧和阳路与西侧青威路设置二层临街商业，采用高层底商与独立商铺相结合的形式。 南侧沿崇阳路部分，为不影响花园洋房的 采光、视野和居住品质，不设底商和独立商铺，但可酌情临街的高层建筑设计底商。;;社区交通出入口设在建设用地范围南侧崇阳路与北侧和阳路，但可考虑在西侧青威路开设人行出入口。 项目中部的花园洋房区域采用严格的人车分流的模式，对高层部分与商业部分不做硬性要求。 社区的停车为地下停车库结合地面停车位，根据规划指标需提供约1765个，车位数量明显偏多，建议适当减少。 地下车库的层高可适当提高，以考虑日后改造为立体车库的可能。;总体规划设计建议︱样板示范区规划;总体规划设计建议︱样板示范区规划建议;总体规划设计建议︱样板示范区建议;总体规划设计建议︱样板示范区建议;总体规划设计建议︱样板示范区建议;总体规划设计建议︱样板示范区建议;建筑风