广东阳东京源商业项目市调及定位策划报告（97页）ppt课件.ppt

阳东县新华路京源上景商业 策划报告 ;1. 城市发展状况分析;;区域概況 ;人口状况分析;总体经济分析;GDP经济分析 ;城市总体规划;阳东县城路网主要由图示道路构成。 与外部交通的连接主要由西部沿海高速、国道325（金山路段）承担。 县城内主要干道是东风路跟新华路，贯穿整个县城，并与阳东工业区连接。 县城内部交通网主要由南北走向的始兴路、振士路、工业路，东西走向的育才路、福安路、新华路构成。 项目位于新华路跟振士路交汇路口。居民可沿这两条道路从城市各个方向快速前往项目，使得项目商圈辐射整个阳东县城及阳东工业区。;2. 阳东商业市场分析 ;主要商家分布 ; 江城区主要商家分布;;;;新华路： 范围：由新华南路和新华北路组成，长约900米，商铺面积约19500平米。 特点：新华路是阳江传统商业街之一，铺量大约有250家。新华南路以服饰品牌店和婴幼用品为主，新华北路以珠宝运动服饰、鞋类皮具品牌店为主。 业态单一，餐饮娱乐配套较少，从现状来看，空铺陆续出现，呈现没落趋势。 租金：180-280元/平方米/月，新华北路平均租金比新华南路高，而新华路与南恩路交汇的十字路口附近租金水平最高，并以十字路口为中心，向南北两边递减。 铺型面积：4米店面，8-10米进深，面积40-60平方米为主。 租赁年限：部分3年一签，多数一年或两年一签。;南恩路： 范围：位于南恩路全段，沿街商铺为主，全长约1000米，商铺面积约4800平米。 特点：南恩路是阳江最早形成的传统商业街，历史悠久，人流量大，以独立品牌店铺为主，主要经营男女服饰及鞋类等。沿街建筑景观老化严重，缺乏连锁知名品牌。客层以中低端消费人群为主，经营档次较低。由于硬件、交通等限制，发展空间有限。 租金：80-150元/平方米/月，租金水平从西向东递减。 铺型面积： 3米店面，6-8米进深，面积30-40平方米为主。 租赁年限：部分三年一签，多数一年（或两年）一签。;石湾南路： 范围：石湾南路长约700米，商铺面积约10440平米。 特点：石湾南路是目前阳江规划最完善的商业街，以国内中档时尚服饰店铺为主，大多数为品牌专卖店。全段共有店铺99家，其中服饰店76家，接近八成。 街铺情况：4米店面，7-9米进深，面积40-120平方米为主。 租金：180-300元/平方米/月，租金水平从南向北递减。 租赁年限：部分三年或两年一签，部分一年一签。 ;;阳江百货行业整体水平不高，天润广场与乐宾百货占据了主要市场份额。这两家商场地理位置优越，已经培养3年以上，先发竞争优势较明显。 建议：阳江市百货企业经营业绩一般，而阳东京源上景作为区域型商业项目，以服务周边居民为重心，建议适当弱化百货业态，不设立独立百货店。;;; 广州神州天润集团筹资收购了天润广场烂尾楼物业，依托其在雄厚的资金实力及粤西地区丰富的商业运营经验，以其集团湛江世贸广场、国贸广场、国贸新天地等商业体所积累的商业资源为基础，将该物业打造成阳江首屈一指的综合性百货。从其地利优势、规模优势及经营水平来看，在未来3-5年内，天润广场以行业标杆的角色将引领阳江市的百货行业发展。该项目可借鉴的之处如下： 1、集中优势资源，重点打造百货业态，通过购物环境、配套服务的配套，形成核心竞争力，有效吸引中高端目标顾客群。 2、零售商品品牌比较突出，但其他业态组合较差，比如乐润超市、红毯影院、菲尚KTV均为本土品牌，品牌性比较差，导致整体定位不清晰，无法发挥项目规模优势。 3、定位中高档，但停车位配套不足，娱乐休闲配套不足，无法迎合目标顾客群的消费需求，从长远看顾客忠诚度难以培养。 4、按百货的模式进行业态规划，但是采取固定租金的方式进行收租，无法实现经营方与品牌商的共赢，商场无法进行大型的营销推广，难以吸引顾客。;;; 全球500强企业力宝集团的下属百货品牌乐宾百货于2006年收购频临倒闭的铜锣湾百货，重新进行了业态及品牌组合，才使得该商场生存下来。虽然该商场占据地利优势，但是从长远来看，该项目不具备可持续发展的竞争力。可借鉴之处： 1、两大制约因素，停车位、面积规模受限，当城市商业进入购物中心发展阶段的时候，该类商场顾客流失最为严重。 2、购物环境、业态组合无法优化，项目目前进行大面积分租，引进苏宁、南大超市、阳江书城等长租约商户，无法统一进行升级改造，导致购物环境恶劣，业态组合无法适应市场的调整需求。 3、较好的回避与天润广场的正面竞争，弱化百货业态，通过组合超市、家电、书店这类购物类业态，寻找差异化突破。 ; 目前大润发与新一佳基本垄断阳江大型超市市场，现有2家新一佳、2家大润发。另外家乐福、沃尔玛两大超市巨头也在积极寻找机会进驻，3年内竞争将趋于激烈。 阳江本土的南大超市以20多家分店的数量成为阳江市