《新鸿基成都东大街商业地产项目定位研究报告》(170页).ppt

* 服务式公寓 — 客户定位 津贴额度（美元/月） 行政级别 2000 4000 6000 8000 普通 中级 高级 东南亚外派人员 欧美外派人员 本项目服务式公寓客户构成 根据我行的调查分析，本项目主要的客户群来自欧美外派高管、中级管理人员，东南亚外派高管。 各国领事 CEO：各跨国企业驻成都首席代表 外企在蓉分公司/办事处的高级管理人员、高级经理，外籍商务出差人员； 港、澳、台来蓉的商务客人、管理层人士、商务出差人员。 本项目目标客户范围 本项目目标客户 项目名字 仁恒置地广场 来福士广场 丰德万瑞中心 九龙仓红星路项目 本项目 总体建筑规模 (平方米） 190,000.00 190,000.00 NA 430,000.00 1,330,000 发展商品牌 知名 知名 一般 知名 知名 公寓数量（套） 310 200 237 200 200 管理公司 辉盛 （Frasers） 盛捷 (Somerset) Oakwood Apartment NA 高端品牌 配套设施 商业、甲级写字楼 商业、五星级酒店、甲级写字楼 NA 商业、五星级酒店、甲级写字楼 商业、五星级酒店、甲级写字楼,住宅 入市时间 　2010年 2010年 2011年 2012年 2013年 公寓档次 高档 中高档 中高档 NA 高档 服务式公寓 –档次定位 服务式公寓档次定位 综合考虑未来服务式公寓的档次，我们建议本项目定位于顶级服务式公寓。 服务式公寓 –产品定位 服务式公寓产品组合建议 户型　 面积/套(平方米) 套数 比例 面积合计(平方米) 一室一厅 100 92 46% 9,200 两室一厅 160　 78　 39% 12,480　 三室一厅 210　 24 12% 5,040 顶级套房 500　 6 3% 3,000 合计 　 200　 100% 29,720　 　 北京银泰中心 比例 上海明天广场 比例 一房和两房 216 88% 305 89% 顶级套房 28 12% 37 11% 合计 244 100% 342 100% 定位思路：参考北京和上海的必威体育精装版项目，根据成都市场情况进行了比较，在房型比例中增加了三房的少量供应，同时减少了顶级套房的供应，使得一房和两房的供应量占85%，三房占12%，顶级套房占3%，共计200套。 参考案例 本项目服务式公寓产品组合建议 服务式公寓 –产品定位 顶级服务式公寓位于1座建筑之内，该栋建筑由超五星级酒店、顶级服务式公寓、甲级写字楼三种产品组成； 提供高速专用电梯； 拥有独立的大堂，大堂的面积不一定很大，但装修一定要有品味； 顶级服务式公寓面积约30,000平方米—35,000平方米，含会所配套面积约4,000平方米。 所有单位带精装修，与甲级写字楼、五星级酒店共用中央空调。 服务式公寓层高建议3.3米，其中顶级套房楼层层高建议3.8米。 服务式公寓配置建议 服务式公寓 –产品定位 服务式公寓配套设施建议 体操房 地下停车场 儿童游泳池 练舞房 设施齐全的健身房 多功能厅 室内温水泳池 按摩池 会议室 阅览室 住客活动 桑拿室 蒸汽浴室 服务式公寓 –产品定位 服务式公寓内部设施建议 可控空调系统 卧室提供被单 高速上网服务 浴室，并备有浴巾和洗漱用品 名家设计的家具摆设 配备齐全的厨房: 家庭娱乐系统配备有： ?? °嵌入式烤炉 ??° DVD 机 ??????° 咖啡壶 ?° 音响系统 ??????° 烹饪器材滚刀及敞篷 ° 有线电视频道 ??????° 电水壶 ° 卫星电视频道 ??????° 玻璃器皿，陶器，利器及器物 熨斗和熨衣板 ??????° 微波炉 电话备有： ??????° 冰箱 ??° IDD 设施 ??????° 烤面包机 ??° 语音留言服务 吹风器 洗衣烘干机 热水系统 服务式公寓 –租金建议 户型及面积 84 m2/1br 126 m2/2br 168 m2/3br 香格里拉租金 （元/月） 38,000 （最低价20,000） 45,000 （最低价25,000） 55,000 （最低价35,000） 户型及面积 100 m2/1br 160 m2/2br 210 m2/3br 本项目租金 （元/月） 32,000 40,000 56,000 服务式公寓租金建议 服务式公寓租金建议基于成都香格里拉大酒店提供的服务式公寓的价格。 新鸿基项目地处非 CBD 区域，服务式公寓竣工约在2013年，项目整体竣工至少5-8年，在商业配套方面还不成熟，直接会影响到公寓使用者的日常生活。因此在公寓运行的前两年，建议租金价格参考香格里拉的租赁价格，同时提供的是超出香格里拉公寓的居住标准的服务。