汕头市梅溪河沿岸片区改造控制性详细规划公示.docx

汕头市梅溪河沿岸片区改造控制性详细规划公示 一、规划范围 规划设计范围为： 二、现状情况 1、用地性质与使用单位 梅溪河东、西岸片区现状用地混杂，主要用地有工业仓储用地130.49公顷，占陆域总用地的39.44%，区内居住用地50.07公顷，占陆域总用地的15.74%，村居用地52.53公顷，占陆域总用地的15.88%，东、西岸片用地涉及大窖、新乡、北墩、下歧、金砂五个村居，其中大窖、新乡基本所有村民住宅位于片区内，北墩、下歧的部分村民住宅位于片区内，金砂村民住宅位于片区之外，这些村居大量私宅建筑为近年来重建建筑，旧村建筑少，形成以旧村为中心向外围逐步拓展的空间布局。区域内工业、居住、村居三类用地比例接近片区陆域用地的八成。其余用地为道路、公共设施、市政设施等。 HYPERLINK /upfile/Image/mxh1.jpg 2、建筑情况 梅溪河东、西岸片区所有建筑物的面积约309万平方米，其中居住建筑面积123万平方米，约占40%；村居建筑面积84万平方米，约占27%；工业仓储建筑面积85万平方米，约占27%；市政、公建建筑面积为16万平方米，约占5%。 区内各类建筑物由于性质和建造的时间不同，建筑物的质量参差不齐。按照“质量、外观均较好,布局整齐的建筑物”与“质量较差、外观破旧或临时搭建的建筑物”两大类进行分类，309万平方米中，两类建筑物之比（以下简称“新、旧建筑之比”）为63.3%：36.7%，其对应占地之比为28.7%：71.3%。可见，片区内36.7%的旧建筑占用了71.3%的土地，如果这类旧建筑进行改造，将有较大的用地开发空间。 三、功能定位 1、片区功能：根据以上分析，梅溪河沿岸片区未来承担的城市功能包括：重要的城市居住区功能、重要的城市生态绿化和景观功能，部分城市交通、居住区级商业和文化中心功能。 2、片区定位：根据片区承担的城市功能，片区未来的城市定位可以归纳为：城市核心绿化景观走廊，旧城改造示范区，具备游憩休闲、文化娱乐、商业服务等功能的现代化综合型滨水生活社区。 四、规划理念 1、改造目标：社会和谐、景观优美、效益共赢 2、设计理念：一河两岸、城市绿廊、滨水社区 (1) “一河两岸、组团连结”的用地布局形态 (2) “水绿共生、区域共享”的城市生态绿廊 (3) “人车分流、空间复合”的滨水生态社区 HYPERLINK /upfile/Image/mxh1.jpg 五、用地布局系统规划 1、用地结构 以梅溪河水体绿化公园为轴线，以沿岸用地为主要建设区域，形成“一河两岸多组团”的用地布局，通过改造整治形成“一带两轴两区八组团”的梅溪河沿岸滨河生态住区。 2、用地比例 梅溪河沿岸地区按照滨河居住区模式进行规划，大幅提升片区的居住功能和城市绿化功能，居住用地和绿化用地占较大比重，其中居住用地为160.47公顷，占48.50%；城市绿地为83.28公顷，占25.17%；其余为道路、公共设施、市政设施、堤围等用地。工业用地进行迁移置换，规划不予以保留。 3、住区布局 规划形成2个居住区、7个居住小区组团，即东岸北片居住小区、东岸中片居住小区、东岸南片居住小区、西岸北片居住小区、西岸中片大窖居住小区、西岸中片新乡居住小区、西岸中片居住小区等7个组团。 (1)近期建设小区 东岸北片居住小区、东岸中片居住小区、东岸南片居住小区、西岸中片居住小区等4个组团为近期改造小区。其居住用地基本沿河、沿带状城市绿化公园进行布置，最大限度提高用地价值。规划近期开发住宅用地52公顷（为本次可以投放市场用地，不包括部分已征用地），可新开发住宅260万平方米。 (2)远期改造小区（近期整治） 西岸北片居住小区、西岸中片大窖居住小区、西岸中片新乡居住小区等3个组团为远期改造(近期整治)小区。其区内多为建筑质量较好的集体宿舍、经济适用房小区和商品房小区，或为建筑较新、赔偿成本较高的“村民新宅”，近期改造难度极大。这部分小区的建设基本不会涉及沿岸绿化公园的形成，可以采用“近期整治、远期改造”的方式进行。 4、住区人口 全片区新开发居住用地容纳人口9.3万人，按建筑容量推算，村居住宅居住人口约1.0万人，梅溪河沿岸改造后，全片区新开发住宅、保留住宅合计预测居住人口为12.5万人。 六、绿地景观系统规划 1、绿化景观系统设计原则 (1) 高标准、大手笔配置城市绿化 (2) 多层次、多体系建设绿化系统 2、绿化建设体系 (1) 根据城市总体规划要求预留城市公园 (2) 主要城市道路预留带状城市绿化 (3) 居住区内部预留小型城市绿化 (4) 住宅小区内部按比例建设区内绿化 3、绿地系统规划 规划形成“一带两园多点”的绿化景观系统 七、复合空间利用规划 1、对沿岸堤围和周边地块高差的分析 根据《汕头大围达标加固可行性研究报告(2003年)》以