商业地产营销策划方案 22616字 投稿：范艎艏.docx

前言 …………………………………………………………（3） 市场分析 ……………………………………………………（4） 一、 项目背景 ……………………………………………（4） 二、 西安市场商业现状 …………………………………（5） 三、 康复路批发市场发展历程……………………………（6） 四、 西安投资市场发展现状与趋势………………………（7） 五、 市场核心问题呈现……………………………………（8） 六、 打造本案之市场方向…………………………………（10） 七、 市场致胜策略的必然性………………………………（12） 项目定位总体战略与策划思路 …………………………（14） 一、 项目开发目标 ……………………….….….………（14） 二、 项目原则及思路 ……………………………………（16） 三、 项目整体定位概念 …………………………………（17） 四、 项目竞争策略与作用 ………………………………（18） 五、 提升本案定位之思路…………………………………（22） 市场分体定位与产品规划…………………………… …（24） 一、 项目基础状况概括与商圈概况 ……………………（24） 二、 项目区域商业环境分析 ……………………………（25） 三、项目SWOT分析 ………………………………………（26） 四、市场分体定位 ………………………………………（27） 五、项目建筑规划建议 ………………………………….（36） 营销推广计划与实施 …………………………………（39） 一、 宣传目的与实施计划 ……………………………（39） 二、 前期媒体统筹安排 ………………………………（44） 三、 销售推广方案 ………………………………….（46） 四、 销售阶段推广途径 ………………………………（51） 五、 阶段销售目标及控制 ……………………………（54） 经营管理推广计划 ……………………………………（57） 一、 构建招商成功因子 ……………………………（57） 二、 目标市场与品牌比例 ……………………………（60） 三、 商户去化策略与操作程序 ………………………（63） 四、 经营管理策略 ……………………………………（69） 五、 经营管理实施方案 …………………………………（72） 前 言： 对西安市场进行了为期一个月的调研，在此过程中对各大商业状况有着一定的深层了解与探访。西安市场的总体商业状况较为良好，特别是各大零售商场的产权式销售成为投资热潮。从某种程度来说，它代表着各类投资者或经营者对商业地产有了一定的认识与认可。同时，也给予本案在推广上奠定了一定销售信心。但真正的推广效果如何，还需取决于对本案的定位与推广策略上的确定。对于本案的营销推广策划方案，将在以下内容中呈现。使之达到市场实际化、策划实效化与推广专业化的目的。 市场分析 一、项目背景 随着现有西安商业地产的发展进入加速期时，使各大商业项目已陆续开始启动与推广。从东大街富有传奇色彩的骡马市商业步行街、东方之星，到西大街以时代盛典、唐人街为代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大厦、解放路的裕朗国际〃城市传说，小寨的领袖城等无不显示出了西安房地产市场对商业地产开发的浓厚兴趣。西安商业地产向南发展则跨过金腰带南二环，到达大雁塔地区，大唐商业广场、大唐商业街将盛唐文化打造至极致，特别是文化情愫的回归，引领了西安商业地产乃至中小楼盘的发展方向。 在西安市场，作为产权式批发市场的交易现象已初现面貌，对于这类市场在2004年3月前还处于的市场空白点的状态已不复存在。这种格局的打破是白马世纪广场的抢占市场策略而导致的。因此，对于本案有着具有一定的冲击力与影响力。因此，也奠定了本案在各个层面的运作上和策略实施上均需要做到一击即中的目的。 二、西安市场商业现状 西安是我国西部地区的大型中心城市，是陕西省的省会，西安拥有内涵丰厚的中国历史文化资源和极具魅力的世界历 史文化名城声誉。改革开放以来，随着市场经济的大发展促进着这座城市已经成为西部地区经济龙头的地位。随着西安城市定位的清晰化，旅游市场得到进一步的发展。促进着消费类市场的逐步扩大与成熟，也进一步稳固消费群体的多样化。西安商业地产已成为各类投资者热门追踪的投资对象，出现风起云涌的现象也并非偶然。以大盘、名盘等要素促进着房地产业的发展，西安商业地产的发展与上海、深圳、北京等地区的发展状