北京市房山区长阳5#地的市场的定位(规划).ppt

长阳5号地市场定位 长阳是一个逐渐在被认可的区域，虽目前配套尚待发展，但交通较便利，距离城市较近，土地属性为C向G转化 长阳的客户主要来自于板块挤压，需求外溢，长阳是外溢片区的价值洼地 随着供应量的增加，交通和城市界面的改善，一年后长阳将会弥补和其他外溢片区的差距 看一下不同承受总价的客户选择项目的逻辑 150万总价，且对功能有一定要求的首置客户选择只能集中在大兴、石景山，房山城区和长阳 但对照目前的供应来看，匹配度最高的是石景山和长阳，且石景山供应有限 150万-250万总价的首改和普通再改客户选择面积较宽可以在郭公庄、大兴、石景山、房山城区和长阳 对照目前的供应，竞争项目集中在大兴和石景山，而且竞争项目面积偏大 目前供应中，主流的高端再改客户竞争最激烈，如有合适产品，建议适当放大面积 客户分析 产品建议 价格及推盘节奏建议 5号地价格可考虑与1号地拉开价差，打造高品质社区，130平米三居1.9-2万元精装入市（2000元左右价差），150-160平米三居2.1-2.2万 建议5号地早入市，拉长销售周期，和1号地形成双项目错位销售；如3号地获取，则建议3号地在1号地售罄后推出，5号地的改善与1、3号地首置、首改产品互补。 * 五环 六环 四环 三环 京开高速 京石高速 本项目 丰台区 房山区 大兴区 20KM 项目位置： 项目位于房山区最北侧的长阳半岛，毗邻丰台区、大兴区； 隶属房山区CSD中央休闲购物区核心功能区； 地处永定河生态走廊规划范围内，未来会有部分土地作为休闲旅游度假会馆使用； 临近京石高速、地铁房山线长阳镇站，未来周边还将开通京石第二高速，京良路(改造)。 小学、托幼用地 医疗卫生用地 图例 居住用地 行政办公用地 交通设施用地 商业金融业用地 公共绿地 文化娱乐用地 1号地 2号地 3号地 4号地 5号地 6号地 和1号地相比，5号在起步区更核心位置，离轻轨站较远，较安静，居住属性更好 玉渊潭、青塔、丽泽及郭公庄整体库存约为176万平米，预计每年约供应50万平米，大量需求将外溢到石景山、长阳及大兴片区 目前价格阶梯中，长阳与大兴价差约3000-5000元/平米，长阳与青塔片区价差约10000元/平米，长阳片区仍为价格洼地 库存：18万 库存：33万 库存：72万 库存：35万 库存：370万 库存：25万 库存：53万 库存：255万 价格：2.1W 价格：2—3W 价格：4W以上 价格：2-3.5W 价格：1.5W 价格：1.7-2W 价格：1.1-1.4W 价格：0.9-1W 五环内的库存将进一步减少，价格将继续上升，向大兴、石景山、长阳的挤压效应将更明显 随着地铁的开通及客户对长阳板块规划的认知，长阳与石景山、大兴的板块价差可能进一步缩小 库存：13万 库存：30万 库存：47万 库存：28万 库存：330万 库存：15万 库存：43万 库存：210万 价格：2-3W 价格：2.5-3.5W 价格：4.5W以上 价格：2.5-3.5W 价格：1.5-2W 价格：1.8-2.3W 价格：1.5-1.8W 价格：1.1-1.5W * * * * * 250 150 我们尝试从能承受不同总价的客户怎样选择开始考虑5号地的相关定位 0 * * * * * * * * * * * * * * * 40 40 75 50 65 100 85 假设需求面积为75-100平米 150万在城内没有合适产品；在石景山、大兴、长阳及房山可买75-100平米2居或3居 0 * * * * * * * * * * * * * * * 40 40 75 没有供应 没有供应 没有供应 设计师广场 （零居） 50 理想城 1居 65 融景城 2居 瑞雪春堂 2居、3居 100 原香小镇 2居、3居 85 加州水郡 1居、2居 西棕榈滩 2居、3居 和首置客户匹配度最高的是石景山和长阳区域项目，但石景山供应有限 在长阳75平米以上即可提供比五环内更舒适的空间吸引客户 针对纯首置建议选择75-85二居、90平米三居可有效控制总价，体现竞争力 未来这部分客户的竞争不激烈，但是如果单价上涨的话，会遇到大兴的分流 艺苑桐城、领海、理想城 2居 7 * * * * * * * * * * * * * * * * 70 125 85 108 167 138 33 70 假设需求面积为100-140平米 250万在城内购买100平米以内的2居；在郭公庄、石景山、大兴、长阳及房山可买100-160平米3居 0 * * * * * * * * * * * * * * * * 70 125 没有供应 花城（1居、2居） 85 108 融景城 3居 瑞雪春堂 （3居、4居） 167 原香小镇（3居） 138 加州水郡 3居 西棕榈滩 3居