房地产营销策划方案成都新津御泉居项目-策划书.doc

新 津 御 泉 居 项 目 策 划 书 序 策划宗旨：实现项目开发价值，提升公司品牌，使本项目成为新津花桥具有划时代意义的标志性建筑物。 我们的行动： 以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决的问题； 根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的项目开发主题定位、项目市场定位、项目规划设计建议、项目包装及项目推广计划和项目品牌实施战略。 我们的目标： 为嘉业公司项目的开发建立利润保障发展模式； 为嘉业公司项目的开发建立能够达到利润最大化的价值提升模式； 为嘉业公司项目开发建立整合各方资源的最优化解决方案； 提升嘉业公司的品牌； 以专业服务获得双赢。 【战略目标】 在项目开发中获取最大的经济效益、社会效益和环境利益，通过分析项目用地的资源价值，运用市场调研手段找出市场空白点及市场需求点，力求准确的市场定位及项目定位，使市场、项目开发、项目的目标人群达到完美结合，吃透市场、规划好项目建设，更好地围绕后期销售服务，控制好节奏，使得开发出的住宅产品能以最快速度回收变现，是最明确也最直接的战略目标。 【战略手段】 “因地制宜、以人为本、定位准确”，这是我们对项目的策划观点。一个房地产项目的成功，很大程度上取决于项目本身的素质，但是，本项目除了应有产品的素质，还应采取一些独特的营销模式。 目 录： 市 场 篇： 一、城市基本情况…………………………………………………………………………5 二、成都市房地产市场现状特征及发展趋势……………………………………………8 三、新津中高端住宅市场概况……………………………………………………………14 四、本案前期SWOT分析…………………………………………………………………25 产 品 篇： 一、客源定位及项目定位…………………………………………………………………26 二、项目阐述及建议………………………………………………………………………30 推 广 篇： 一、案名建议………………………………………………………………………………41 二、广告表现………………………………………………………………………………43 三、推广建议………………………………………………………………………………44 四、概念推广部分…………………………………………………………………………49 五、广告推广预算…………………………………………………………………………60 营 销 篇： 一、销售策略构想…………………………………………………………………………61 二、各阶段销售任务及重点工作构想……………………………………………………62 三、推案时机构想…………………………………………………………………………64 四、价格体系………………………………………………………………………………65 五、销售现场构想…………………………………………………………………………66 六、销售组织及人员构想…………………………………………………………………69 合 作 篇： 一、公司优势分析…………………………………………………………………………74 二、销售总代理合作方式及服务收费（标准版）………………………………………75 跋：…………………………………………………………………………………………78 市 场 篇： 一、城市基本情况： 1、成都市概况： 地理位置： 成都是四川省省辖市，四川省省会。位于四川省中部，成都平原中部。介于东经102°54′～104°53′，北纬30°05′～31°26′之间。东北与德阳市、东南与内江市毗邻，西南与雅安地区相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山地区相连。东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里，辖区总面积1.24万平方公里，其中城市建成区面积92.2平方公里。境内海拔387～5364米，市域东部为龙泉山脉，西部为纵贯南北的龙门山脉。平原面积占36.4%，丘陵面积占30.4%，山区面积占33.2%。平原地区西北高、东南低，平均坡降0.3%。 辖区面积： 现辖成华区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都县、双流县、郫县、温江县、大邑县、金堂县、蒲江县、新津县等7区8县，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市。 人口与居民生活： 总人口980.74万人，其中城市人口301万人。 气候特点： 属亚热带湿润季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温16.7℃。年平均日照时数1071小时，年平均降雨量945.6毫米。 经济发展： 成都是一座具有悠久历史的文化名城，是一座充满生机的现代化城市，被国务院确定为中国西南地区科技