城镇土地级别和基准地价更新技术报告.doc

城镇土地级别与基准地价更新技术报告 目录 第一部分 概述 1.1城市概况 1 1.2章丘市土地市场状况 5 1.3本次基准地价更新的背景 6 1.4总体要求 6 1.5主要依据 7 1.6工作内容 7 1.7更新的基本原则 8 1.8技术路线 9 1.9提交成果 10 1.10工作程序 10 1.11技术方法 11 第二部分 城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 13 2.2城区基准地价更新 28 2.3城区基准地价修正系数体系更新 43 第三部分 乡镇土地级别与基准地价更新 3.1 土地级别更新 58 3.1.1 圣井办事处驻地土地级别更新 58 3.1.1.1定级因素及权重 58 3.1.1.2定级因素分值计算 58 3.1.1.3土地级别划分 63 3.1.2 其他乡镇土地级别更新 63 3.2基准地价的评估 64 3.3基准地价修正体系 65 第四部分 土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 73 4.2应用基准地价应注意的问题 73 第一部分 概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部,泰山东北,黄河南岸。西邻历城区,东连淄博市,南交泰安,莱芜市,东北与邹平县接壤,西北隔黄河与济阳相望,总面积1855平方公里。地势南高北低,海拔高度50-500米,处中纬度,东经117°1′-117°35′,北纬36°25′-37°09′。至2006年底,全市共辖14个乡镇,6个街道办事处,1035个自然村,人口99.94万人,其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代,东北部为蒲姑国,西部为谭国都城今龙山镇城子崖。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年前153年置县称阳丘治今绣惠镇回村。东汉中部为阳丘县,北部为?县、菅县,南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年556年高唐县迁治女郎山章丘山南建城。隋开皇十六年596年改为章丘县。唐贞观元年627年属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县,其余为章丘县,属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县,属泰安专区。1958年8月县治迁明水,11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市县级,山东省辖,济南市代管。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原,分别占全市总面积的30.8%、25.9%、43.3%。在地质构造上,南部属鲁西隆起,北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩,以块断为主,褶皱少见,岩层走向北西60°,倾向北东30°,倾角7°-13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度,属暖温带季风区中的大陆性气候,四季分明,雨热同季。春季干旱多风,夏季雨量集中,秋季温和凉爽,冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时,平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米,平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系,东南部少数属大汶河水系。共有河流7条,其中外流河2条:黄河,为西北界河,西南东北流向,境内长度27.08公里;小清河,位于西北部,西南东北流向,境内长度18.8公里,流域面积1651.6平方公里,年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条:绣江河,源于明水百脉泉,境内长32.8公里,流域面积667.9平方公里;西巴漏河,在中南部,南北流向,属季节河,境内长68.8公里;东巴漏河,在东南部,东南西北流向,属季节河,境内长34.4公里;漯河,境内长28公里。 湖泊有白云湖,位于西北部白云湖镇,总面积17.4平方公里,水面积7.5平方公里,水深1~3米。芽庄湖,总面积5.38平方公里,水面积2.17平方公里,水深1.9米,最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年,全市国内生产总值达到266.8亿元,比上年增长22.4%。其中:第一产业增加值35.8亿元,增长19.3%;第二产业增加值141.9亿元,增长24.5%;第三产业增加值89.1亿元,增长20.4%。三次产业结构为13.4:53.2:33.4。人均国内生产总值26769元,增长21.9%。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3%。规模以上工业企业即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业,下同实现利税43.2亿元,比上年增长24.6%,其中实现利润24.8亿元,