课程实验2北京某大厦抵押目的写字楼价值评估.doc

课 程 实 验 报 告 专 业 年 级 课 程 名 称 指 导 教 师 学 生 姓 名 学 号 实 验 日 期 实 验 地 点 实 验 成 绩 教务处制 20 年 月 日  实验项目 名称 实验 目的及要求 实验 内容 实验步骤 实验环境 实验结果与 分析 教师评语 注：可根据实际情况加页 实验项目2——某国际展览中心房地产评估 一、实验目的：通过实验掌握收益法、市场比较法对房地产价格的评估 二、实验方式: 纸质手工实验 三、实验要求：独立、及时、完整地完成该项实验的各部分内容 四、注意事项： 1、计算过程要准确，否则会影响判断和调整金额； 2、对各因素修正系数、租金收入、押金利息收入要仔细核算（结果不保留小数点）。 五、实验资料 中国XX进出口总公司因向中国XX银行申请房地产抵押贷款，拟用北京朝阳区东三环XX号XX大厦写字楼的地下二层和三层、十层至十七层，建筑面积12302．09平方米(以下简称：委估房地产)作为抵押．委托XX房地产评估有限公司对上述委估房地产的公开市场价值进行评估。该案例在运用市场比较法求取写字楼市场租金基础上．采用收益法评估出委估房地产的整体价值。评估基准日确定为2003年6月30日。 基本情况 委估房地产概况 此次委托评估的是位于北京市朝阳区东三环XX号XX大厦写字楼的地下二层和三层、十层至十七层，权证编号为京房权市朝国字第XX号，建筑面积12302.09平方米的房地产价值。 中国XX进出口总工艺已于1999年4月取得《中华人民共和国房屋所有权证》（权证编号为京房权市朝国字第XX号），房产证翟明建筑面积12302.09平方米，土地使用性质为划拨用地，产权权属现在北京XX总公司的名下。 XX大厦是由北京市XX总公司与中国XX进出口总公司于1991年8月合作开发，北京市XX总公司负责XX大厦工程的全部报批手续、工程筹建和一切有关工程手续，另负责提供大厦的建设用地(包括征地、拆迁)；中国XX进出口总公司负责承担建设工程投资及监督工程质量和进度。 XX大厦于1993年10月浚工，总建筑而积21900平方米，主楼为地下二层(设备层及人防房)、地上十七层(公共餐厅及办公层)及屋顶—层(电梯机房、水箱间)，裙房为地下一层、地上三层，有南北两个出入；建筑结构系板式框架剪力墙结构，基础为钢筋砼桩基，8度抗震设防；配有4部专用电梯，两座现浇楼梯；外场面贴白色场面砖。 主要设备情况见表1。 中国XX进出口总公司拥有其中的12302．09平方米，其地下二层为五级人防室，三层、十层至十七层为办公用房、开水间、男女厕所；可供出租建筑面积为8628．30平方米，目前，第10层整层(建筑面积958.70平方米)、第16层部分(建筑面积282．54平方米)以及第17层部分(建筑面积110．56平方米)正被中国XX进出口总公司用于办公自用。办公区域装修标准因租赁方经营的不同需要，其办公问内部装修各略有不同，但大致为：办公间室内内墙面为局级墙纸或乳胶漆．地面为地板或铺地毯，天棚面为成品矿棉石膏板；走廊地面为贴地面砖或花岗岩地面，墙体为花岗岩或高级墙纸，天棚面为成品矿棉石膏板。 (二)影响因素说明 1．一般因素 (1)地理位置(略) (2)自然环境(略) (3)北京房地产市场状况。2003年1—6月北京房地产投资保持快速增长。据北京市统计局发布的必威体育精装版数据表明，2003年上半年，全市房地产开发投资累计完成394．7亿元，比上年同期增长165％。全市共销售商品房516．6万平方米，实现销售额238．3亿元，分别增长82.3％和75.5％。其中销售住宅490.6万平方米，实现销售额211．1亿元．分别增长80.7％和68.0％(具体见表2)。 据搜房公司监测显示：2003年4、5月份北京虽然遭受了非典的冲击，但由于控制及时，市场信心迅速恢复，对房地产市场冲击不大。北京市统计局必威体育精装版数字表明商品房和汽车两大消费热点并没有受到影响，以5月份统计，全市共销售商品房l02．2万平方米，同比增长1．7倍；销售新车1万辆，同比增长13．6％，房地产行业在此次非典反击战中显示出来的能量再次证明北京市房地产行业发展日趋成熟。6月以后，北京市政府颁布了—系列减免税费的政策激活市场，而社会、经济近年来的持续、健康发展也为北京拓展房地产市场提供了广阔的空间。 综合各方面资料分析，上半年北京房地产市场有如下几点特征：(1)新盘总供应量不降略升；(2)城区住宅价格