唯美品格一期房地产项目可行性研究报告.doc

大连唯美品格一期项目可行性研究报告 PAGE PAGE 36 大连亿达房地产股份有限公司 唯美品格（一期）项目可行性分析报告 大连亿达房地产股份有限公司 2006.7 目 录 总 论………………………………………………………………………………3 项目提出背景……………………………………………………………………3 项目实施依据……………………………………………………………………4 开发商概况………………………………………………………………………4 项目概况…………………………………………………………………………6 编制依据与研究范围……………………………………………………………7 项目地块分析………………………………………………………………………9 简 介……………………………………………………………………………9 周边发展情况……………………………………………………………………9 3、周边相似项目概况………………………………………………………………9 4、交通网络…………………………………………………………………………12 5、景观环境…………………………………………………………………………12 6、外部配套条件……………………………………………………………………14 大连市房地产市场分析…………………………………………………………… 15 1、人口及国民生产总值………………………………………………………… 15 2-3、金融及法规 …………………………………………………………………. 18 4-5、大连土地及房屋情况…………………………………………………………19 6-8、大连市住宅需求及成交情况…………………………………………………22 四、 工程进度计划…………………………..………………………………………… 27 投资估算与资金筹措……………………………………………………………… 28 1、投资估算……………………………………………………………………… 28 2、收入估算…………………………………………………………………………29 3、二期销售及资金使用情况………………………………………………………30 4、资金筹措…………………………………………………………………………30 经济效益分析……………………………………………………………………… 31 1、经济效益分析……………………………………………………………………31 2、项目的不确定分析…………………………………………………………… 34 3、贷款偿还能力分析………………………………………………………………35 结论与建议…………………………………………………………………………36 一、总论 1、项目提出背景 在我国进入全面建设小康社会的今天，住房越来越受到广大人民群众的关注。在过去三年内，全国城镇住宅竣工面积约为15亿平方米，年均住宅竣工面积5亿平方米，是改革开放以来住宅竣工面积的2倍以上。城镇人均住宅面积由1997年的17.6平方米，提高到2005年的25平方米，户均达到70多平方米，住宅功能、配套设施水平也有明显提高。据统计，2005年底，城镇人口 5.6亿人，城镇化率达到43%，预计到2010年将达到45%，城镇人口将达到6.3亿；到2020年将超过50%，城镇人口超过7.5亿，城镇化加速将带动住宅需求持续增加，商品住宅将继续处于总量增长时期。与此同时，房地产业的发展也刺激了国内需求，有效的拉动了经济增长。1998年以来，城镇住宅与房地产投资占GDP的比重由1997年的不到6%，增加到7% 大连作为我国重要的工业、港口、贸易和旅游城市，其经济与房地产市场总体发展平稳，供需两旺。同时，市委、市政府为实现市九次党代会提出到2010年率先基本实现社会主义现代化这一目标，采取了加快发展的一系列重大措施，大连市未来的规划是向城市北部、西部及城市边缘拓展，以实现城市向外拓展，人口向外疏散的规划。从我们这个城市目前的基础看，迅速增加的城市人口，迫切要求我们实施城市中心区的人口外移。东北三省的客户选择在大连购房作为永久居住及投资的人越来越多。大连亿达房地产股份有限公司开发的亿达世纪城坐落在甘井子区内，位于大连市主城区与新市区的交接处。在全国房地产市场经济发展良好的态势下，随着旧城区改造的进一步发展和城市中心的继续北移，亿达世纪城所在地段的潜在价值必将逐步显现。 该项目的建设正是在上述宏观和微观这两个层面市场发展的大背景下提出的。 2、项目实施依据 2.