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从宁波房地产市场看税收政策的影响 　　[摘 要] 美国次贷危机引发的金融海啸影响了全球,也削弱了宁波这个外贸份额占据很大比例城市的房地产市场的购买力。随着国家救市政策和宁波市政府《关于加强住房保障促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》26条房地产新政细则的出台,目前市场上已有一定比例的刚性需求入市。本文首先通过税收政策对购房者决策的影响进行市场调查,然后研究分析税收政策出台后宁波房地产市场状况,最后得出结论:税收政策对于房地产市场的作用是有限的,分析房地产市场的主要落脚点还是在政府的行为以及宏观经济的走势上。 　　[关键词] 房地产;税收;宁波 　　doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2010 . 07 . 025 　　[中图分类号]F810.422 [文献标识码]A [文章编号]1673 - 0194(2010)07- 0053- 03 　　 　　美国次贷危机引发的金融海啸影响了全球,也削弱了宁波这个外贸份额占据很大比例城市的房地产市场的购买力。随着国家救市政策和宁波市政府《关于加强住房保障促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》26条房地产新政细则的出台,目前市场上已有一定比例的刚性需求入市,但是税收政策对于房地产市场的的刺激作用究竟有多大?本文通过市场调查、研究分析后得出结论。 　　目前房地产市场的税费主要集中在交易环节,这些税种包括营业税、个人所得税、契税、印花税、土地增值税等。以营业税、个人所得税为例,这类费用一般应由卖方承担,但依照宁波的行情,在实际操作中,这些费用变相加在了房价上,而新政的出台可以适当减轻购买者的负担,对房地产市场产生一定的影响。 　　 　　 一、税收政策解读 　　 　　1. 关于营业税 　　依据《关于加强住房保障促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》,减免住房交易营业税。从2008年12月31日起至2009年12月31日止,个人将购买的普通住房超过2年(含2年)转让的,免征营业税;个人将购买的普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人将购买的非普通住房超过2年(含2年)转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人将购买的非普通住房不足2年转让的,按其转让收入全额征收营业税。个人购房时间,以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间按孰先原则确定。而在此前,个人将购买的普通住房必须要满5年转让才可以免征营业税,不足5年转让的要按转让收入全额纳税,而不是向现在规定的按转让收入减去购买住房原价的差额纳税。5年转2年促进了大量满2年不满5年的较新的二手房入市交易,激发了部分购房者的热情;住房交易营业税本应由卖方承担,但是在实际操作中,变相加在了房价上由买方承担,减免住房交易营业税,降低了购房者的成本,有利于激活二手房市场交易量,二手房的流通也将会带动一手房的消费。 　　2. 关于个人所得税 　　实行住房交易个人所得税补贴。从2008年12月31日起至2009年12月31日止,个人将取得房屋所有权证后超过2年(含2年)的普通住房转让的,缴纳的个人所得税按40%给予补贴;对出售自住普通住房,并在售房前后1年内新购房的纳税人,不再收取个人所得税纳税保证金。个人所得税本应由卖方支付,但是在实际操作中,也变相加在了房价上由买方承担,给予个人所得税补贴后,减轻了购房者的负担,对二手房的成交起到一定的促进作用。 　　3. 关于契税补贴 　　实行购买住房契税补贴。从2008年12月31日起至2009年12月31日止,个人首次购买90平方米及以下普通住房,缴纳的契税给予全额补贴;个人首次购买90平方米以上普通住房,缴纳的契税给予50%补贴。商品住房购买时间以经备案登记的商品住房买卖合同签订的日期为准,二手住房购买时间以房地产交易机构受理之日为准。契税补贴针对的是普通住房,不论二手房或一手房只要是普通住房都可以享受契税补贴,实行契税补贴后,减少了购房支出,促进了普通住房的成交。 　　4. 关于印花税、土地增值税 　　暂免征收住房交易印花税、土地增值税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税,降低了被转嫁的或原本就应由购房者承担的成本,对于二手房或一手房市场具有刺激作用;对个人销售住房暂免征收土地增值税,则降低了被转嫁的现由购房者承担的成本,有利于二手房的周转。 　　5. 关于房产登记费 　　暂停收取房产登记费等相关收费。从2008年12月31日至2009年12月31日止,暂停收取普通住房交易个人缴纳的房屋所有权登记费、住房交易手续费和房屋所有权证工本费3项行政事业(服务)性收费。暂停收取房产登记费等相关费用针对的是普通住房,不论二手房或一手房只要是普通住房都可以免收房产登记费等相关费用,减少了