云鹭湾适老产品可行性分析讲解报告20140120.pptx

云鹭湾适老产品可行性分析报告营销管理部市场组2014.1【老龄背景】宁波人口老龄化形势日益严峻，老龄人口比重已接近20%（高于杭州，与北京相当），但养老市场化程度落后于北京、上海和杭州2012年养老床位数据对比养老床位养老床位数单位：万每百位老人拥有养老床位数单位：床位/百位老人户籍人口中老年人口数量（60岁），单位：万所占户籍人口百分比2005年老年人口占户籍人口百分比上海10.52.89363.3725.70%19.58%北京7.63.0424819.4%16.9%杭州4.23.26122.217.53%14.67%宁波2.92.86112.419.42%15.08%全国3902.05约1940014.30%11%日本（65岁）----------23.3%20.1%宁波老龄人口状况社会老龄化程度，宁波、北京水平相近，略高于杭州，相当于上海2005年的状况，日本15年前状况。宁波处在中度老龄化社会前夕。在每百位老人所拥有的养老床位数量这个指标上，宁波落后于北京、杭州，未达到3床位/百位老人的比例。根据宁波12年老龄事业发展年报，截止2012年末，宁波60岁及以上户籍老年人口112.4万，占总人口19.4%，较11年增加51845人，增幅4.9%。宁波城镇与农村的老年人口比例接近1：2。据预测，到2015年末，老年人口将达到128万，约占总人口的22%。老年人口占户籍人口比例（%）【市场容量】因户籍人口基数较低，云鹭湾核心客户群中（海曙、江北）非农业户籍老龄人口约7.5万，两区内高智老人约1.8万高智人群约2000人55岁以上政府机关退休人员约1000人55岁以上事业单位、私企业主约4000人老龄人口占比约17%推算江北区2012年末公安非农户籍人口158200人江北区非农业老龄人口约2.7万人数据出处：江北区社会事业网7.5万1.8万老龄人口占比约18%推算高智人群约4000人55岁以上政府机关退休人员约1000人55岁以上事业单位、私企业主约6000人海曙区2013年末公安非农户籍人口298843人海曙区非农业老龄人口约4.8万人数据出处：海曙区人民政网宁波市六区老年人口分布较均匀，根据2010年第六次人口普查数据显示，宁波六区的户籍人口占老年人口比例中均在15.5%-19.5%左右；鄞州区由于人口总量较大，也拥有最大的老年人群，约14.12万；镇海片区人口老龄化比例最高，达到了19.51%，逼近20%大关；江北区老龄人口绝对数最少，户籍老人4.2万人；老年人口比例最小的片区为江东区，为15.80%。%%%%%%【养老市场】目前宁波养老机构仍以非营利性为主，基本为政府牵头走养老院性质路线，收费较低，并无没有真正意义上的养老地产项目经营性质位置床位数入住条件收费标准（元/月）雅戈尔老年乐园雅戈尔集团捐助（公益性）鄞州中心区1600余张（602套的托老公寓房；453张床位的托老中心）曾在鄞州工作过、子女正在鄞州工作；托老中心：男性满65周岁，女性满60周岁；公寓房：男性满60周岁，女性满55周岁；自理公寓：1300-1600；护理托老中心：1600；护理费：580-880以上颐乐园非营利性江东高新区床位数1350个无特殊条件限制，但目前排队等候人数较多，床位较为困难自理区：1040-1490；护理区：980-1340；护理费：200-600以上宁波怡康院江东民政局创办（公益性）江东区500余张（自理区床位130张；护理区床位370张）年满70周岁；退休地点为江东区；在江东区有房产；户籍地点为江东区；双人间：1200；多人间：800；护理费：400-2100；伙食费：500宁波日月星养老院非营利性社会养老机构鄞州城西600余张入住老人没有户籍限制双、三人间：850-1350；四人间：850；护理费：200-1500以上；伙食费：450余姚舜辰老年公寓民营余姚市城区可容纳2000人入住年龄：女55男60岁或者以上；户籍：必须是余姚户口或者祖籍为余姚户口售价：6000-7000（周边12000-14500）；短租：1500-2000（押金5-15万），育养费200-530【养老市场】涉老盈利项目中，盈利模式各不相同，主要通过提供养老服务获取部分物业出售权或以低地价获取土地开发权实现盈利项目名称区位开发公司项目性质开发模式原型盈利模式慈孝乐园江北洪塘江北区政府与荣美国际有限公司公益性、福利性为主养老院模式社会化的公益性、福利性的非盈利性机构，但通过出售部分老年公寓获取一定利润亲和源象山亲和源投资有限公司公益、盈利结合关键设施驱动的养生目的地模式市场化的盈利性机构，与政府约定相关优惠政策，“会员制社区”+部分物业销售的盈利模式爱晚溪口项目奉化溪口爱晚集团公益、盈利结合旅游驱动的养生目的地模式市场化的盈利性机构，与政府约定相关优惠政策低