建德市基准地价更新技术报告 -- 建德市国土资源局.doc

建 德 市 基准地价更新 建德市国土资源局 杭州信诚地产评估咨询有限公司 HYPERLINK /vip/jd/index.htm \o 建德市天元评估咨询有限公司 \t _blank 建德市天元评估咨询有限公司 二○一○年六月 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc 第一部分 基准地价更新的必要性和意义 PAGEREF _Toc \h 1 HYPERLINK \l _Toc 一、基准地价更新的必要性 PAGEREF _Toc \h 错误！未定义书签。 HYPERLINK \l _Toc 二、基准地价更新的意义 2 HYPERLINK \l _Toc 第二部分 基准地价更新步骤 PAGEREF _Toc \h 4 HYPERLINK \l _Toc 第三部分 上一轮基准地价应用效果及分析 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l _Toc 第四部分 基准地价更新思路 PAGEREF _Toc \h 6 HYPERLINK \l _Toc 第五部分 基准地价更新成果 PAGEREF _Toc \h 7 HYPERLINK \l _Toc 一、更新成果说明 PAGEREF _Toc \h 7 HYPERLINK \l _Toc 二、基准地价内涵和基准条件界定 PAGEREF _Toc \h 7 HYPERLINK \l _Toc 三、基准地价表 PAGEREF _Toc \h 8 HYPERLINK \l _Toc 四、基准地价级别细化调整 PAGEREF _Toc \h 9 HYPERLINK \l _Toc 五、容积率修正 PAGEREF _Toc \h 9 HYPERLINK \l _Toc 六、临街加价 PAGEREF _Toc \h 11 HYPERLINK \l _Toc 七、行业修正系数 PAGEREF _Toc \h 12 HYPERLINK \l _Toc 八、土地级别范围说明 PAGEREF _Toc \h 13 HYPERLINK \l _Toc 第六部分 与上一轮基准地价比较 PAGEREF _Toc \h 16 HYPERLINK \l _Toc 一、土地级别 PAGEREF _Toc \h 16 HYPERLINK \l _Toc （一）商业用地 PAGEREF _Toc \h 16 HYPERLINK \l _Toc （二）住宅用地 PAGEREF _Toc \h 16 HYPERLINK \l _Toc 二、增长幅度 PAGEREF _Toc \h 16 - PAGE 15 - 第一部分 基准地价更新的必要性和意义 一、基准地价更新的必要性 1、国土资源部、省政府及国家有关技术规程的要求 (1)根据国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(国土资发[2001]174号)规定:现有基准地价三年以上未及时更新或当地地价水平已发生重大变化的，必须立即着手部署基准地价更新工作。 (2)浙江省人民政府关于加强国有土地资产管理的通知(浙政发[2001]61号)中明确基准地价原则上要求每3年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。 (3)国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）要求基准地价每两至三年更新一次，并由政府向社会公布。 2、现有基准地价体系已不能适应现时经济发展的要求 建德市现行基准地价更新工作是从2005年3月开始启动，于2005年12月完成技术工作，并于2006年3月1日由建德市人民政府正式公布实施的。近几年来，建德市的经济发展迅速，城市基础设施配套日趋完善，城市化水平不断提高，城区景观、环境提升等一些重大项目的开工和落实，土地级别划分及地价水平已有较大的变化，现有的基准地价体系已不能适应现时经济发展的要求。 为了确保基准地价的现势性，使地价成果符合地产市场运行的实际，并充分体现政府对市场的宏观调控作用，从而进一步改善我市的投资环境，促进全市经济健康发展。根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和国家、省有关文件对基准地价每两到三年更新一次规定，有必要对我市基准地价更新，以保持基准地价成果的现时性。 二、基准地价定义及更新的意义 1、基准地价定义 基准地价是指同一土地级别范围内同类用途的区域性土地使用权平均价格,是政府公布的指导性价格。基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的 市场价格的原理进行确定。基准地价遵循“以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，将城市土