20114月5日石家庄棉纺织厂用地城市综合体项目可行性研究报告.doc

石家庄棉纺织厂用地 城市综合体项目 可行性研究报告 2011.4.5 第一部分、市场环境 一、政策环境 1、进一步巩固之前调控政策效果，加大调控力度，政策更严格，规定更详细 继“417新政”、“929新政”后的第三轮房地产调控正式启动，经过2010年的两轮调控之后，房地产市场并未出现预期中的降温，市场仍在高涨之中，价格稳步上涨。中央在传统春节前出台更为严厉的政策控制房价过快上涨。与此同时，“国八条”出台，2011年多个城市加入限购，合计已经有超过20个城市陆续出台“限购”细则。　限购及限贷等政策出台之时被喻作调控的“重型炮弹”，政府试图以此来减少房地产投资性需求。 2、央行上调存存款准备金率，旨在抑制市场上流通资金，进一步减少通胀压力 2011年1月20日，央行首次提高存款准备金率，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年2月24日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2011年3月25日起，又一次上调存款类金 融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 3、政策加严，一线城市的投资客纷纷转向房价相对较低的二三线热点城市，二三线城市或将成为焦点 限购及限贷等政策出台之时被喻作调控的“重型炮弹”，政府试图以此来减少房地产投资性需求。从去年政策推出的城市看，对房价的过快上涨起到一定抑制作用。但是因为需求的基数比较大，实际市场成交及价格依然居高不下。同时，一线城市的投资客纷纷转向房价相对较低的二三线热点城市，使这些城市房价涨声响起。 国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况中显示，2010年的销售面积及销售额度增速上，中部地区为19.9%及39.7%，西部地区为13.5%及32.2%，远高于东部地区的4.1%及10.1%。从数字上不难看出，房地产投资消费的重心正在向二三线城市转移。 经济发展 石家庄经济迅速发展，第三产业比重较大，城市居民人均可支配收入客观，为房地产消费奠定一定经济基础。 投资环境 房地产开发投资增长迅速，施工竣工比较低，未来市场供应巨大，竞争较为激烈。 四、一级市场 三年大变样战略促使09年后土地供应激增，地价大幅上升，知名开发商开始进入，二环外土地逐渐成为主流。 2009年后土地供应量突增，主要为三年大变样及新农村改造土地供给； 未来，土地价格将大幅上升，一线城市开发商将更多地参与土地市场的竞拍； 二环外的土地的供应将逐渐成为主流，滹沱新区、西部山前区将成为土地供应热点区域。 五、二级市场 1、2010年商品房供应较大，成交量大幅上升，成交均价增长起伏性较大，政策敏感度较高。 商品房供应量方面：2008年前，供应量相对平衡，在250万㎡之下。 2008年“三年大变样”以来，供应量激增至300万㎡以上，而2010年作为“大变样” 最后一年，预计商品房供应量激增至600万㎡左右。 商品房成交量方面：受2008年楼市“寒冬”影响，去化量较少，而2009年去化量呈”报复性”增长，增长67%；2010年，目前统计去化400万建面。 作为省会城市，石家庄房价长期落后于其他大中城市。 06、07两年石家庄房价开始飞涨，房价涨幅均在20%以上。 由于石家庄投资投机需求有限，房产泡沫表现不明显，在08年房价没有大幅下跌，仅表现为涨幅有所回落。 从09年下半年到2010年初，石家庄房价开始“报复式”增长，2010年1-11月月房屋销售均价有所回落。 2、片区产品价格差异不明显 新华区 城市传统的老城区，交通便捷、配套齐全、省级单位聚集地；城中村数量较多，未来将有大规模的城中村项目上市；目前 主要在售楼盘共17个， 房价在4000～7000元/㎡之间。 长安区 新区区域，伴随着基础设施及房地产开发，初步形成城市CBD区域的雏形。目前主要在售楼盘共17个，存在多个价格区间。广安大街CBD区域，均价范围6500-7000元/平方米，其它区域均价在4500-5500元/㎡左右。 裕华区 近年政府重点打造区域，前期土地供应较大，目前主要在售楼盘有21个，居全市之最， 价均为4500-6000元/㎡之间，为近期房地产开发热点。 桥西区 传统文教区域，近年产业升级；生活区众多，房龄普遍较短；城市副中心位置确立。 目前主要在售楼盘19个，在售均价5500-7000元/㎡元/㎡。 桥东区 城市传统商业中心区，片区繁华，目前主要在售楼盘11个，在售均价介于 6500～7000元/㎡元/㎡。 六、市场总结与趋势 1、政策为二三线城市带来一定契机；石家庄处于价值洼地，缺乏城市向心力；高端产品质感不佳 城市