土地一二级联动开发操作实务跟法律风险防范.ppt

土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范 一、土地一级开发失败案例的教训和警示 二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件 三、土地一、二级联动开发需要注意的法律问题 四、土地一级开发成功案例及法律相关文件 一、土地一级开发失败案例的教训和警示 1、房地产通常拿地方式 2、失败案例 二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件 1、土地一级开发概况 2、土地一级开发基本概念 3、土地一级开发模式及比较 4、土地一级开发的主体 5、土地一级开发过程及流程 6、土地一级开发中的热点、难点 7、国家及主要地方的土地一级开发相关法律法规、政策及解读 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题 土地一级开发成本类的法律文件 收购土地及拆迁的文件 征地批文； 征地协议； 拆迁协议； 相应的付款凭证。 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题 基础设施投资类文件 基础设施投资的规划； 基础实施投资的实施； 相应的付款凭证； 基础设施的设计方案。 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题 前期费用文件 前期费用的合同； 付款凭证； 未付款计提凭证。 九、协议各方的承诺和保证问题： 九、协议各方的承诺和保证问题： 十、违约责任问题 十一、管辖问题 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题 关于土地一二级联动招拍挂合理壁垒设定问题 关于土地一级开发资金返还方式及税费问题 关于一二级开发过程中相关税费减免问题 关于土地一级开发融资问题 四、土地一级开发成功案例及法律模板文件 重庆市江北区观音桥农贸市场土地一级开发案例 普兰店市普湾新区土地一级开发案例 * * * 房屋拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。采用何种补偿方式一般由被拆迁人选择。 1.货币补偿 货币补偿是指在房屋拆迁补偿中，拆迁人以支付货币来赔偿被拆迁人因拆除房屋及其附属物所造成的经济损失的赔偿方式。 实行货币补偿的，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。 2.产权调换 产权调换是指拆迁人用异地或者原地再建的房屋与被拆迁人的房屋按一定的核算标准进行交换，被拆迁人获得调换房屋产权的补偿安置方式。实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照关于货币补偿金额确定的方法计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的房地产市场评估价款，结算产权调换的差价。拆迁人提供的调换房屋的建筑面积由拆迁人与被拆迁人协商，一般不小于被拆迁房屋的建筑面积。 在一般情况下，被拆迁人可以自由选择拆迁补偿方式，但在下列两种情况下除外： 拆迁公益事业房屋的附属物时，不作产权调换，由拆迁人对被拆迁人进行货币补偿；被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系达不成协议时，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 3.重建 根据《城市房屋拆迁管理条例》第26条规定，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建或给予货币补偿。这里的公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性非生产性事业，多为非营利的社会福利事业。一般可按照服务对象是大多数百姓还是特殊人群，这些房屋是否有经营、营利两个条件来认定是否为公益事业用房。 * * * * * * * * * * * * * * 房屋拆迁的方式，大体有三种：即城市政府统一拆迁；拆迁人委托拆迁；建设单位自己拆迁。 （一）城市政府组织的统一拆迁 这种拆迁方式，也有两种情况，一是由城市政府统一组织的对需要拆迁的房屋进行统一拆除，对被拆迁的房屋所有权人和房屋使用权人按照国家的有关规定进行补偿或安置；二是政府委托某个有资格专门从事拆迁的企业或单位，组织对需要拆迁的房屋进行统一拆迁，对被拆迁的房屋所有权人和房屋使用权人按照国家的有关规定进行补偿或安置。 （二）委托专业拆迁单位拆迁 房屋拆迁人，把经批准拆迁房屋的工作，委托给具有拆迁资格的专业拆迁企业或单位。专业拆迁企业，根据委托协议，依据国家房屋拆迁的有关规定和政策，对被拆迁的房屋所有权和使用权的单位和个人，说明国家关于拆迁房屋的有关规定，拆迁时间安排，以及其他拆迁工作的有关事项；与拆迁单位和个人签订关于补偿、安置以及其他有关事项的协议；组织实施拆除房屋，以及其他附属设施。 （三）拆迁人或建设单位自己组织拆迁工作 这种拆迁方式，就是房地产开发经营单位，自己组织拆迁。房地产开发经营企业自己组织拆迁工作，也必须具有从事房屋拆迁业务的资格证书。如果建设单位自行组织拆迁工作，就必须向区、县房地产主管部门申请拆迁房屋许可证，并按照国家有关规定，递交拆迁工作负责人和拆迁人员名单，以及他们