万州未来城沟通提报改2015.4.27终.pptxVIP

;;;;;2012-2014 晟城三度斩获大满贯;;六大中心;商业前期策划;;;;晟城广告区别于传统的房地产广告公司，我们立足于十余年的房地产营销操盘经验， 将营销推广融入广告传播之中，保证营销与推广虚实结合，能高屋建瓴，亦能承接地气。;百家联手，纵深相牵;9年，13项目;保利高尔夫大社区; 保利江上明珠 125万方珍宝级中央住区 ;保利花半里;保利观塘;;;8年，9项目，全合作;康田漫城;康田紫悦府;康田西锦;康田东郡;墅级巨著;西城核·公园里·无压力青年社区;浩立碧海湾;诚投天邻风景;晟城的大重庆战略;;;;Part1 宏观政策 宏观政策分析/ 城市概况//发展概况/宏观经济分析;楼市调控新政-“稳定楼市”;国务院总理李克强在政府工作报告中明确提出，稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求。;2011年1月28，重庆、上海开始试点房产税。重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。 2013年2月20日，新“国五条”提出，要坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。 2013年5月24日，《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见》中再次明确指出，扩大个人住房房产税改革试点范围。 2014年9月30日，《重庆市地税局办公室关于个人住房房产税成品住宅装修费扣除的通知》对于新购商品房属于成品住宅的，按建筑面积的成交单价统一扣除20%的装修费后，再确认是否属于应税住房，符合条件的就按扣除后的价格进行计税依据征收，通知规定，2014年1月1日新购房子都可按此规定执行。 2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施。;;重庆将万州规划为“一圈两翼”发展战略中“东北翼”的中心城市，重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心。;得天独厚的地理位置、高效的城市发展、25个黄金定位造就万州成为西三角地区物资集散地、渝东北及三峡库区商贸服务中心。;万州整体规划：“一江四片，一主两副”城市空间发展格局。;数据来源：万州规划局;;港口、铁路、公路、高铁、航空四位一体的立体交通网络体系，促使万州成为渝东北 和??峡库区的物流运输基地。 ;城市解读总结;人口状况与城市化率变化解析 万州按照《重庆市万州区城市总体规划2003-2020》的相关规划，将建设成为重庆第二大城市和三峡库区中心城市。 2015年，城市人口将达到100万人； 2020年，城市人口将达到150万人； ? 万州城镇移民主要来自巫山、巫峡、奉节以及云阳等区域，其人口结构主要为三峡工程先期移民； 万州城镇化水平高，2014年城镇化率61%，城镇化进程阶段较快。;万州区2014年GDP突破770亿，2010年-2014年平均涨幅为16.39%左右，在重庆区域排名第4位，发展势头较好。;人均GDP;;近五年来，万州区社会零售品总额保持持续增长势头，2014年社会零售品总额达到251亿元，平均年增长率约为19.17%。;万州城镇居民收入保持高速增长，2012年突破2.5万元大关，居民生活水平进一步提高，商品流通规模持续扩大，消费范围、种类、档次将不断提升，城市消费市场发展前景良好。;;Part2 市场洞察 房地产市场研究/竞品深度研究/商业市场研究;2014年万州房投占固投的比重只有10.2%，远低于重庆27.4%的平均水平，房地产投资仍有一定空间。 未来随着城市经济进一步发展，“第二大城市”逐步实现建成，必将推动万州房地产发展空间进一步扩大。;;近年来，万州房地产市场施工面积均在600万方左右，销售面积在170-200万方，目前万州市场房地产存量较大，市场面临巨大压力。; 2012年以来万州商品房成交面积并未显著放大，近两年年成交量保持在170-200万方。 与此同时，万州商品房销售金额增长迅速，量滞价涨，归根到底还是由于新增供应有限。 2014年市场已经达到四十个以上的楼盘，新一轮的竞争格局已经出现。;枇杷坪组团;楼盘名称;? 区域高层售价区间约为5500-7500元/㎡。 ? 一线江景房北滨华府目前均价约7000元价格，比心水岸（非一线江景）价格高1000元/㎡以上 购房客群： ? 片区购房客户中，主城客户占大多数，另有部分云阳、开县等区县客户前来购房。 ? 片区购房客户以自住型购房为主，主力需求为三房，面积区间在90-120㎡，130㎡以上户型由于总价 高去化较慢。 ? 片区内多个楼盘出现了小户型产品，主力面积区间在70-80㎡，基本上是2房产品，销售良好。;棕榈长滩（会所）;;;主城片区市民改善置业首选枇杷坪及江南新区。而乡镇客户购房呈现典型的聚集效应，周家坝组团、百安坝组团及双河口组团分别吸引邻近乡镇客