上街唐镇新市镇战略发展定位与概念(1).pptVIP

* * * * * * * 绿地开发的效应分析 绿地开发的可观效应： 居住物业的绿地效应：上海黄兴绿地周边物业价格提升42%，大宁绿地达17%，世纪公园达23%； 商务区的绿地效应：纽约CBD曼哈顿区的中心，建成后15年，地价涨幅达 9 倍，极大刺激了周边房地产的发展；上海，面朝绿地的办公室租金平均比另一面高出10%-15%； 城市“绿色游” ：大型绿地植物丰富、景观优美，也正成为人们休闲度假的好去处，能够带动旅游、商业的发展。 综上所述，绿地不仅是重要的休闲场所，也能够带动各行业的联动发展，是都市休闲、度假、旅游、商务的功能载体，是实现自然、经济、社会和谐发展的纽带；但在开发过程中要注意投资与经营的效益关系。 绿地开发的问题主要集中于投资和经营方面： 投资成本大：拆迁成本和绿地建设成本； 绿地建成后经营、维护、管理费用负担重； 经营效益较低：功能单一，经济效益低，不能形成投资—经营—收益—再投资的良性循环，影响城市绿化建设的可持续发展。 * 绿地开发模式分析 绿地的开发不宜采取单一的产品形态，既能展示了丰富多样的产品形态，充分发挥综合的绿地效应，同时又能为开拓多种建设/维护费用创造条件： 通过绿地与居住、商业因子互动，实现居住、商业物业的增值； 创建生态型国际社区，提高地块的整体价值，为企业带来持续、稳定的收入流； 通过PPP开发模式，引入市场化要素参与绿地的建设与运营，达到项目可持续发展。 * 唐镇绿地开发定位 * PART FOUR:　城市设计与重点 背景、空间属性 考察与定位分析 功能板块市场论证与 项目元素策划 概念性总体规划 与理念阐述 开发实施策略建议 城市空间与重点节点 细化设计 城市设计意向 城市设计原则 城市设计结构 城市设计意向图 全景鸟瞰 节点设计 景观意向 * PART FIVE:　功能板块市场论证与项目元素策划 开发 策略 开发经营模式 主要开发策略 开发 时序 开发规模 阶段性内容 开发原则与主要理念 背景、空间属性 考察与定位分析 功能板块市场论证与 项目元素策划 概念性总体规划 与理念阐述 开发实施策略建议 城市空间与重点节点 细化设计 * 区域土地运营五大策略 适度饥饿策略。每期土地适度投放，造成供不应求局面，对不同类型的投资 者采取不同价格倾斜，培养战略发展同盟。 积累互长策略。有规划有步骤地引进、整合相关产业资源、特色项目和开发商品牌，形成片区的主题概念、形象氛围，以拉动周边区域土地价值，同时各主题在总体上协调互补，使整个区域土地价值最大化。 成熟先行策略。为了土地收益实现持续最大化，在土地转让或利用时，总优先选取市场成熟度最高，与市区联系最紧密的区域。 峰值预留策略。根据土地评估和用地级差分析，区域的商业、金融办公的地价是本项目的地价峰值所在。但在前期人口、经济承接不足的情况下，应总体规划控制预留，并进行针对性招商引资，以实现区域长期经济效益、社会效益最大化。 梯度贴补策略。干道两旁土地的商业价值最高，但短期不能体现，可先做环境，营造氛围形象，提升其后排土地价值，其时间成本和利息在后排收益提升中分摊。 * 潜在投资来源分析 * 开发时序 * 不同开发方案的比较 * 唐镇开发组织模式适配性分析 开发组织模式 适用状况 优劣势 典型案例 适配性分析 政府规划、投资、建设和招商的模式 一般适用于开发面积小于３KM2的经济技术开发区 政府拥有开发区域的排他性收益权 对政府的可用财力要求较高，而且政府要承担的开发投资风险比较大。 浙江宁波堇县开发区等 ＋＋ 政府规划和监督，分片进行投融资，有若干个市场资金主体参与建设 一般适用于开发面积大于５KM2 的新建区域，开发的资金密集度较大 多个资金主体的参与，对于政府可行财力的要求较小 容易开发的地块市场资金踊跃；而相反条件较差的地块市场资金则参与度不高，使开发的整体步伐参差不齐； 政府同样要承担项目开发失败的风险 上海黄埔区两岸的整体开发 ＋＋＋ 政府规划和监督，若干市场资金主体合资成立一个法人实体具体进行开发建设 一般适用于开发面积大于３KM2 的新建区域，开发的资金密集度较大 对于政府可行财力的要求较小，而且风险被有效分担； 要求政府和合资开发公司之间有规范的合同约束，避免政府和市场资金主体之间有不合理的越权侵害或资金内部转移等现象，保证公司按照统一的规划最大化整个片区的开发价值 国内采用的较多，典型的有北京中央商务区、苏州工业园区的开发等 ＋＋＋＋ 本区域开发自由度较大的区域面积在4—6ＫＭ２左右，开发的资金投入密度较大，因而综合考虑以下三种模式的利弊，我们推荐模式三：政府规划和监督，若干市场资金主体合资成立一个法人实体具体进行开发建设 * * 八大发展策略 总目标 提升区域能级， 扩大影响力 城市生活塑造 实